【小龍專欄】美國遲遲未肯減息 香港樓市會否急跌?

如果未來發生危機或者一個大的泡沫終於爆破，我們該如何部署？過去十年，我們經歷了大規模的寬鬆政策，這導致了全球財富的顯著增值。然而，隨著這些泡沫可能的破裂，我們需要重新審視我們的經濟和投資策略。

過去我們稱之為百萬富翁的標準，現在其實已經不能算是富翁了，只能算是有一些資產的人。實際上，這樣的百萬富翁並不算是有錢人，這一點我可以肯定地告訴大家。簡單來說，過去十年的寬鬆政策形成了一個巨大的泡沫。現在至少要擁有千萬資產才算是富翁。很多人會問，誰有這麼多現金呢？沒錯，實際上很多人是有千萬資產的，只不過那些資產都在房地產中。

過去十年，很多人說，量化寬鬆政策就像鴉片一樣，越來越上癮，最後無法戒除。因此，我在2020年曾經說過，不要加槓桿，要謹慎一點。當時很多人來問我，你知道2020年至2021年，投資銀行借貸的利率是多少嗎？是零點幾厘。他們說不可能這麼低，當時買房的利率是多少？也只是一點幾厘。即使是普通家庭或散戶，都能以這麼低的利率借貸。

很多投資銀行的人，或者在私人論壇的人，和客戶走來跟我說，不可能這麼便宜。我也不做這麼便宜的事，應該不要做。其實有多少人在房地產市場中虧損了。房地產虧損不是最慘的，最慘的是在債務市場中虧損，輸得很慘，無法翻身。很多人買了內房債務。我曾經說過，風暴來了，不要在風暴前死去。這是我們幾年前說的話。這幾年，我一直被批評，因為我叫大家忍住，不要買房。

我記得幾年前，那些批評者說，你記得交租了，你每個月最錯的就是對房地產市場看淡。為什麼在八運、七運、六運的時候房市大升，九運是不是飛龍在天？十八個月內會升三成，大家記得嗎？但是現在市場最期待的是減息。但減息真的能令房市起死回生嗎？如果減得少，其實加得少等於喝了一杯冷飲，每個人加一千多元，減得少，會不會像喝了一杯冷飲？兩元冷飲？

但是我們要說一件事，現在我們的房市有三種可能性：第一是上升，第二是下降，第三是不升不跌。這都是廢話，我先說這些廢話。第一種可能性是房市上升，那麼恭喜大家，勇敢入市的人大膽還價，勇敢入市的執著者恭喜你。如果房市不升不跌或者下降，可能性是什麼？第一，如果下降了，還有沒有可能再上升呢？這是第一點。第二點，如果不升不跌，會出現什麼問題呢？第一，你要麼租房，要麼買房，要麼找個地方住。

我們投資房地產是以30年、10年、5年或者幾年為單位。現在人們還在討論下個月加不加息。其實這些完全沒有意義。我們需要的是長期的、深入的分析。這才是我們需要的東西。首先這麼說，我曾多次說過，2023至2025年是一個機會。好，當你知道了，也買到了便宜的房子。但是，機會在2025年之後，如果你買到了一層房子，有幾個問題。第一，你買完之後，房市還會上升嗎？第二，買哪裡好呢？第三，買完之後，我應該怎麼處置？現在世界不同了，你不能只想著，買完房之後，過幾年就收租，過著幸福快樂的生活。對不起，未來不會再有這樣的情況了。

在道氏理論中，道氏理論分為牛市三期和熊市三期。通常這個道氏理論是這樣的：牛市一期、二期、三期。一期大家不經意覺得見底了，但當時很多人不信。之後二期回落，二期和一期的回落幅度是接近的，很多人就怕原來熊市未完。第三期就爆升，全民皆股都很開心，沒有人會信會跌。同樣地，熊市三期就是一期，見底之後跌，跌了之後很多人就希望去抄底，開始跌，因為他們認為牛市並未結束，未來還會再度上升。第二期就是反彈，更多人沖進去，結果就完蛋了。最後，熊市的第三期出現了大幅急跌。這在股票理論中的波浪理論被稱為「大C浪」，而是因為跌得很深、很急、很快，所以稱為「大C浪」。

如果現在是牛市的第二期，那麼恭喜你，未來將迎來牛市的第三期，一個大幅上升的浪潮即將出現。未來肯定是飛龍在天，牛市的到來。如果現在是熊市的第三期還未到來，而當前是熊市，那麼下一個就是熊市的第三期。但是熊市的第三期，我們研究週期的人有一個叫做大週期和小週期的理論。大週期講的是180年、60年、20年、10年。一個牛市的週期大約是20年，三個牛市週期大約是60年，等於一個60年的循環。兩個牛市週期就是180年。

香港的牛市持續了多久呢？香港的牛市持續了60年。怎麼算出來的？第二次世界大戰結束後不久，從六七年開始，香港一直處於一個上升趨勢。所以香港樓市牛市大約持續了60年。現在是下一個60年，下一個20年，下一個10年會如何？如果這個大升浪結束後，我們已經升了60年，那麼能不能再跌回10年呢？或者香港在一個低位停滯10年呢？這個問題在這裡抛磚引玉，供大家討論。如果你聽懂了那恭喜你，聽不懂也恭喜你。

小龍

江恩理論及時間周期專家，陸港台出了多本著作及受不同媒體轉載文章，多次提前預測大市轉勢時間。

Text by BusinessFocus Editorial

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