【張明珠專欄】日央行維持利率不變 日圓貶值曾跌穿「5算」買日本樓收租吸引力大增

中本銀行公布議息結果，一如市場預期按兵不動，將基準利率維持在0至0.1厘，每百日圓兌港元更跌穿「5算」。日圓大幅貶值，日本成為港人外遊不二之選，在日圓貶值的情況下，投資日本樓亦成為投資者的新寵，有內地投資者稱日本樓現時「很抵買」。現階段買樓猶如買車一樣隨意，「瞇埋眼」就可以成交。

日本銀行公布最新議息結果，將基準利率維持在0至0.1厘，符合市場預期。日本央行利率決議的委員投票以9：0通過基準利率不變。日本央行最新聲明更改購買日本政府債券的措辭，不再提及每月買債6萬億日圓，雖然行動可被視為輕微趨向「鷹派」，但未足以扭轉日圓匯價走弱。日央行會議結果出爐後，日圓兌美元隨即貶至156水平，每百日圓兌港元亦跌穿「5算」。至香港時間4月26日下午3時，每美元兌156.5日圓，每百日圓兌4.98港元。

早前有報道，不少國內投資者到日本投資房地產，當中以北海道、大阪、京都等地區為主，有大阪房地產經紀形容，內地人在日本買樓就像買廉價汽車一樣隨意，即使售價逾億日圓（約500萬港元）的住宅，亦覺得很便宜，約100萬港元的公寓都早已被內地人搶購一空。事實上，內地搶購日本樓的情況一直都有，但是100萬港元的二手公寓仍是有庫存量，然後日圓不斷貶值下，日本樓收租的吸引力卻是大增。

其實外國投資者一直對日本虎視眈眈，據房地產顧問公司Knight Frank LLP去年9月發布的報告稱，隨著電子商務和第三方物流業的迅速發展，以及日本旅遊業的回升，物流資產和酒店房地產領域呈現出顯著的增長趨勢，再加上平價日圓帶來的低融資成本優勢，令日本樓市成為理想的投資目的地。報告指，截至去年的10年間，日本樓市已吸資162億美元，其中12%或近20億美元集中2023年上半年，突顯了投資者的興趣明顯激增。

就連香港惠理集團(0806)最新宣布，近日在香港推出惠理日本房地產投資信託產業基金。日本REITs市場的規模冠絕亞太地區，市值超過15萬億日圓（折約7583.99億港元），有約4%的年均收益率。

加上日本樓價過去一直不斷創新高，日本不動産調查公司東京KANTEI公佈3月份二手住宅的平均期望出售價格，結果顯示，東京都心6區（千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷）為每70平方米1.507億日圓（約756萬港元）。這一價格比上月上漲1.1%，比上年同期上漲13.1%，持續創出歷史新高。

然而在日本東京﹑大阪﹑福崗等買樓收租，扣除各項開支下，租金亦有4至8厘的回報。加上東京樓價不斷創新高之下，可謂「賺租又賺價」。

張明珠

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