【王美鳳專欄】新按保已適用於樓花及現樓 建期與即供如何選?

上期提及新按保範圍延伸至樓花與現樓睇齊後，新盤買家在考慮選擇即供或建期付款方式的考量。即供方式買入新盤的樓價折扣一般大些，但現時按息較以往偏高情況下，在未可入住的樓花期供樓利息，很大機會已多出建期對比即供多付的樓價，在這方面考慮上，亦視乎發展商日後會否因應按保延伸至樓花而增加即供樓價折扣以吸引買家早些上會完成交易。

即供付款方法較吸引之處在於可避免未來樓宇落成時萬一出現估價不足的風險，基於即供方式的成交期僅數個月，買家會於簽合約後便申請樓花按揭貸款，當刻銀行已確定物業估值，成功審批後便可接着完成上會並開始供樓，單位落成時不論樓價有上落調整亦不受影響。

由於預售樓花期長達30個月，不少新盤樓花期長逾一年至超逾兩年不等，對於不希望將來單位落成時出現太多不確定性的買家，會傾向選擇即供付款方法，當中亦有些買家因為對現時工作入息水平較有信心獲成功批核按揭，便選擇即供先行上會，以免太長樓花期難以確定未來上會關鍵時期之工作或入息狀況會否變化。

換樓人士買入樓花新居，若基於未可入住單位而未有賣出原有居所，買家仍持有物業便不屬首置人士，故未能為樓花新居申請9成按保。

若果原有居所並非承造按保，換樓人士在合理解釋下如獲接納新居將用作更換自用，仍有機會為新居申請高達8成按保，然而，若選擇即供方式，除了需同時承擔兩層樓的供樓開支，並需有足夠的入息水平向銀行證明之外，亦會受限於現時二套房按揭措施而影響按揭貸款；銀行會視新購置的樓花單位為第二套房按揭，兩單位之供款佔入息比率上限即由50%降至40%，買家上會困難度亦會增加。

王美鳳 中原按揭 董事總經理

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