【龔成專欄】加息潮下股樓債三殺 散戶猶豫應買樓還是買股票 不懂投資宜買自住樓 惟車位或更值博

美國加息潮下，過去一年出現「股、樓、債」三殺的情況，無論是買股票買債券還是投資物業的小市民，大都處理虧蝕狀態。有讀者持有一筆現金，遂猶豫現時應是買樓還是買股票較好。投資書籍作者兼股評人龔成認為，兩種投資各有優劣，但若讀者投資知識有限而又有住屋需要，買樓供樓自住或會較簡單穩妥。不過若純以投資角度，鑑於住宅供應漸多，龔成認為現時投資車位應會勝於投資物業。

【理財個案：5年後賣樓，以1200萬財富為目標】

龔成老師：

龔sir你好，我有野諗極都唔明。我28歲，有一筆現金，未有物業。

想盡快買樓自住，但買樓後，就會對我本金，有大幅縮水的情況？

若我租樓，將錢用於投資股票，股票增值，但這樣卻多了一筆負現金流（租金），我實在想不通應怎樣計劃將來的投資之路，希望你能提供一點意見，應該點樣做，先對財富最好？

讀者敬上

個案重點：
‧28歲
‧未有物業
‧有一筆現金

重點目標：
‧未決定買樓定租樓
‧租樓可將資金投資在股票
‧如何有效長遠財富增值

Photo from BusinessFocus

龔成老師分析：

若你細心分析，無論你買樓，還是租樓，每月都會有一定的現金流流走：

買樓要供樓，供樓有部分是本金，有部分是支付按息，其中利息支出是一項「一去不返」的支出。

租樓要付租金，每月將租金比業主，同樣是一個「一去不返」的支出。

我用最簡單的方式去拆解你的情況，主要有兩個選擇：

1）買樓自住；

2）租樓，這段時間利用本金及每月可投資金額，利用股票加快增值，盡力將來金滾大，然後再在適當時機買樓，甚至不買樓只利用股票作財富增值。

你可以分析，那個對長遠總財富最有利。

當你選擇（1），你就要每月供樓，假設你這樣會用掉首期現金，如果按息較高，就有機會用了每月一定的現金流，令你每月沒有錢投資。長遠來說，你的財富就是一個自住物業。

若你選擇（2），即是你租樓。如果租金不高，不會令你每月用盡現金流，你就能有部分錢去進行投資，再加上利用原有本金投資，如果投資有一定的回報，你最後滾存出來的財富，可以比你最初將錢投資在物業更理想，當然，這是假設投資回報理想。

如果你明白上述的解說，相信開始掌握了比較的關鍵。

第一，按息多少。
第二，租金多少。
第三，投資回報多少。

你要比較這幾項因素，如果按息低、出面租金貴，你買樓會較著數；如果按息高、出面租樓便宜，你租樓會較著重。

另一個面點就是投資回報，如果你本身不懂投資，而你又有自住需要，不如簡單買樓，長期供樓，對你較有利。

相反，如果你投資有一定實力，與其將錢用作供樓，不如租樓將餘下資金用作投資，長遠滾存財富更巨大，到時可以買更大的物業，或擁有更大的財富。

當然，除了這刻因素，你要同時分析，這刻股市投資值博率，以及樓市的投資值博率怎樣，那邊相對較有投資價值。我們其中一個考慮點，是資產項中，價格與價值偏離的情況（這在我的課堂會更詳細講述），從而決定將資金，投放在那一個市場較理想。

【Q33322：投資車位還是物業較好】

龔成老師：

龔Sir，現時是否投資車位好過物業？
讀者敬上

龔成老師分析：
以投資角度，對。因為樓市供應開始多，過往供不應求的局面會變，而車位暫時未見這情況。

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龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者

‧ 理財真人Show 節目擔任致富教練

‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問

‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年

‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富

‧ 現為全職投資者，擁過千萬財富

‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾20,000條

‧ 專欄作家

‧ 擁財務學學士學位

‧ 股票課程導師，香港及澳門學生人數逾4,000人

‧ 過往10年投資成績，過半能獲利超過1倍以上

Facebook 專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人

（https://www.facebook.com/80shing）

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Text by BusinessFocus Editorial

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