2021高峰後再論樓市周期 樓市炸彈何時再現？

小龍在本欄預警了一次又一次，2021年是樓市的高峰，這由2017年已經在本欄一直不停重覆又重覆去分析。而2008 年全球金融危機匆匆已過了十年，很多人認為量寬將會持續至永遠，樓市將會上升至永遠。樓市蝕讓盤等愈來愈多，近日新盤發展商低價令到全城討論，今天小龍講一下樓市周期及我對樓市看法。

對於樓市周期的研究，大量西方的經濟學家都有一個結論是樓市大約是18年周期。參考霍伊特在《房地產周期百年史》中的研究，他透過研究美國芝加哥的房地產價格發現，房地產價格大約以18年為一周期。將此理論應用在香港樓市上，我們可以觀察到類似的現象。從2003年開始，香港樓市經歷了一個大約18年的上升和下降的周期，直到2021年。愛德華R·杜威的研究，他被譽為周期循環分析之父，發現每個樓市週期約18年。這個理論也得到了香港樓市的驗證。例如，從1984年到2003年，及2003年至2021年香港
樓市經歷了一個長約18年的上升和下降的周期。而1971年諾貝爾經濟學獎獲得者。西蒙·史密斯·庫茲涅茨的研究顯示，建築業週期的樓市周期大約在15-25年之間。這個理論在香港樓市也有所體現。

而回想在今年年初對於樓市大多數的分析都是非常樂觀，但是今天樓市蝕讓盤，劈價新聞天天都有，很多中小的樓盤都以百萬計蝕讓或劈價。而近日新盤劈價，令到二手樓市更加冷清。昨日位於油塘一個全新盤更「大劈價」搶客，首批以「平爆價」推售。很多人由唱好，突然變成唱淡。

其實房地產投資可能對於一些中產家庭是人生最重要的事，而且可能是一個長達三十年的投資。突然看淡突然看好的分析對於投資者，或者真正的家庭用家都不是一個好分析。相反大部份需要是一個好的買入點，低買而安居。

股市，債市及樓市三個市場之中，首當為首是樓市佔據了大部人的資產分配。大家可想像，近十年港股多次股市下跌，例如這一次的下跌由2021年見頂到今天2023年19000點下跌了差不多1萬點或以上。但是如果這跟1997年，2003年及2008年的股災比較，市道及心情絕對差得遠。這是因為跟之前比較樓市沒有崩盤。所以如果要金融危機，相比之下債市及樓市的殺傷力比股市大得多。樓市除了居住之外，亦有一個用途是儲存價值。很多人一生的財富就儲存在樓市身上。

筆者一直在訪問及文章中強調，香港樓市會在2021完成歷時18年的上升周期，之後將會下跌，可能要到2023至2025年，才有真正的投資機會出現，結果近期每日均有蝕讓新聞。很多人目前相信港樓不會大升，但是下跌預期已經影成，或者之後的需求未必有這麼剛。如果有人說有樓就是成功的標準，這個講法其實是經不到周期的考驗。如果把握到一個樓市周期，幾年可以致富；但是如果遇上到一個樓市下跌周期，可以致命。樓不單儲存價值，同樣地亦是負債的來源。2020年小龍提出最後一口槓桿，但是槓桿已經加上，如何解套?

免責聲明：本網頁一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關言論招致損失，概與本公司無涉。投資涉及風險，證券價格可升可跌。