【龔成專欄】與女友總月入僅2.8萬元後生仔靠3年後換大屋結婚縱加薪恐難獲按揭加大儲蓄勝衝動換樓

By 龔成 on 27 Jul 2023

專欄作家

買樓結婚是不少人的夢想，有24歲年輕人雖然與女友月薪合共只有2.8萬元，但由於現時自住的居屋小單位是家人所贈，遂有大膽構思，便是在3年後賣樓「換大屋」結婚，故急求最佳的投資及買樓方法。不過，投資書籍作者兼股評人龔成認為，財不入急門，事主與女朋友月薪較低，與其急於投資或換樓，不如首先努力增加收入及每月儲蓄，並考慮延遲換樓大計。因即使3年後欲勉強換大屋，也有可能因收入不足，致向銀行申請按揭時有困難。

【理財個案：24歲年輕人與女友月入共28000元，想3年後換樓結婚！】

龔成老師：

成哥你好，我今年24歲，大學畢業至今一年半，月入15K，每月儲蓄6K (月供藍籌4K，保留現金2K )。

得家人支持，名下有一居屋自住，沒有按揭，已補地價，銀行估值3.8M，實用面積380呎。另持股票76K，債券股票混合基金190K（6厘息）。

與女朋友打算27歲結婚，因居住環境問題需要換樓，換至實用面積500呎，女朋友月入13K，每月儲蓄3K。預期我地加人工，假設2年後與女朋友合共月入38K，計劃「先賣後買」。

沽出該居屋套現約3.8M，若買入約6.2M私樓，想做6成按揭避開按揭保險。月供30年約13K-14K/月，首期裝修雜費預$300萬，剩下約70萬-90萬。希望得到龔SIR指點，給一些意見，謝謝。

讀者敬上

個案重點：

‧ 24歲

‧ 3年後結婚

‧ 現擁居屋自住，估值$380萬，沒有按揭

重點目標：

‧ 計劃先賣後買換樓

‧ 賣居屋套3百多萬，作首期雜費

‧ 剩下約70萬-90萬

Photo from BusinessFocus

龔成老師分析：

你月入15K+女友月入13K，其實收入不算多，而你假設兩年後能加人工至$38K，我不清楚你們的工作及行業情況，但你們要較確定這一點，因此如果你們薪金不足，到時就有機會造不了按揭，影響了你們的計劃。

因為有些職位，每年只加很少的人工，甚至不加人工。所以你要很清楚自己公司及行業的情況，才能作出這個假設。

如果3年後有$38K人工，假設$620萬物業，按6成，利率為3%，每月供款就是$15600。如果利率為4%，每月供款就是$17700，每月$38K的人工，也有點勉強，要睇到時的壓測等因素。

由於不知3年後的利率情況，所以你假設3年後有$38K人工，$620萬物業按6成，30年，供款也有點勉強，好睇到時的利率情況，你在計劃置業時，要同時考慮這個因素。

你整個計劃，大致是可以的，預留$70萬亦算適當，但就要小心考慮「你們的薪金」，以及「到時利率」情況。

至於物業買賣策略方面，最好一買一賣的時間大致同步，不要出現大多時間空檔期，因為無人知樓市的升跌，如果你賣出居屋後很遲先再買物業，而這段時間樓市上升，就會對你不利，因此，你一買一賣之間的時間最好不要太長，減少你面對不確定的風險。

另外一點要注意，你到時換樓，始終是加大了你的負擔，而你的人工並不算很多，所以，你要以「供得起」為原則，就算不幸樓價下跌，也只是表面的數字問題，對資產項無實質的影響。

從穩健的角度，有幾個建議比你們，第一，這段時間加大儲蓄，令你們到時的現金增加，第二，不要太勉強，最初結婚，兩個人，我相信380呎都夠住（當然，你表示因居住環境問題需要換樓，我不清楚具體情況，但如果可以，結婚不一定心急換樓的），你們可以在這段時間內，努力儲多點錢，到有較多現金，又或日後有小朋友要較多地方，到時先換樓，都是一個方法。