【王美鳳專欄】銀行傾向提高現金回贈 申請按揭保險計劃回贈較高

今年銀行對按揭業務取態正面積極，基於按息未有下調空間，有些銀行遂傾向提高現金回贈，以增加競爭力吸納按揭客戶。現時銀行之間因應其目標客戶及業務策略，所提供的按揭優惠不盡相同，現金回贈可由貸款額之1％至高達2.8％或以上不等；當中以申請按揭保險計劃的現金回贈率較高。

用家需留意，現金回贈率並非一定就是純粹按着按揭金額計算，對於高成數按揭保險計劃貸款，銀行一般只以6成按揭上限計算現金回贈，並非以9成按揭貸款總額計算現金回贈率。以800萬元物業承造9成按揭為例，若銀行提供現金回贈率為2.5％，計算方法是以6成按揭上限之2.5％計算，即（800萬元 x 60％）x 2.5％，現金回贈金額為12萬元，而並非以800萬元之9成按揭金額720萬之2.5％（即18萬元）計算，兩者計算方式的現金回贈金額相差6萬元。

從上述見，即使現金回贈率是2.5％，9成按揭的實質回贈金額相當於總貸款額的1.67％，而若果用家申請6成按揭，實質回贈金額可等同總貸款額之2.5％。若上述改以一個900萬元物業為例，由於6成按揭額540萬元已超出現行6成按揭上限500萬元，銀行會以500萬元之2.5％計算現金回贈，而非以540萬元計算。

近期市場有指銀行上調按揭現金回贈，暫見調高回贈優惠主要集中於高成數按保個案，相信以上所述之現行計算方式是其中一個原因，令銀行有較大彈性及空間為按保客戶增加現金回贈。現時銀行提供的按揭現金回贈屬18年新高，以市場平均按揭額約450萬元計，現金回贈已達10萬元以上，這對按揭用家有很好抵銷加息的影響。

然而，用家應留意一點，根據現行樓按指引，凡現金回贈超過住宅按揭貸款額的1％，銀行在計算按揭成數時，必須在按揭貸款額扣減整筆回贈金額，即是實質可借按揭金額會因而減少。這項措施自2005年2月28日後至今一直維持，舉一例子，買家為一個樓價700萬的單位申請9成按揭，假設銀行提供2.6％現金回贈，回贈金額為109,200元（如上所述，金額以6成按揭上限計算），實際可借金額由630萬扣減109,200元降至619.08萬元。雖然現金回贈可彌補借少了的借貸額，但由於現金回贈在完成交易後才發放，故此買家需要先自行增加首期，對於資金安排較緊絀的用家需特別留意此點是否可行。

王美鳳
中原按揭董事總經理

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