普縉集團 李雋傑： 堅尼地城商住用地估值約13億

香港 - Media OutReach - 2023年6月28日 - 普縉總監 (估值及諮詢) 李雋傑表示，將於本週截標的堅尼地城商住用地（內地段第 9094號）位於西寧街巴士總站，前方為招商局第二貨倉，毗鄰域多利亞公眾殮房，距離港鐵堅尼地城站約十分鐘步程。預料是次地皮每平方呎樓面地價約為5,000至5,300元，總值約12.1億至12.9億元。

項目地盤面積約24,327平方呎，指定作非工業（不包括倉庫、酒店及加油站）用途。賣地章程內訂明除最底3層可作商業用途外，其餘部份只可作私人住宅用途，私人住宅用途的最高樓面面積達243,266平方呎，而其餘非工業部分用途等的最高樓面面積則按照賣地條件中的相關特別條件計算。另外，買方須自費興建公共交通交匯處及公眾洗手間等政府設施，而相關面積在計算總建築面積時將不獲豁免。是次賣地章程內亦設限呎條款（實用面積不少於280呎），同時沒有針對項目最大上蓋面積、層數及高度的條款限制，發展商應參考其他相關政府部門針對以上方面的有關規限，而項目發展期止於2032年9月30日。

根據賣地章程，買方須負責於指定日期前鋪設位於地盤外東南面範圍作未來公共道路及在地盤外東北面興建一個臨時公共交通交匯處及臨時公眾洗手間，並於完工後交還予政府。此外，買方亦須於指定日期前完成興建地盤外西南面範圍作公眾休憩空間，及須將原有地盤內的東華痘局拱形牌坊及基石遷移到新建的公眾休憩空間，並於完工後將有關空間交還予政府。

值得一提，政府於2013年就堅尼地城西部土地用途作檢討，配合港島海濱發展，將西寧街臨海、樓齡逾20年招商局貨倉，由工業用途改劃為「商業、休閒及與旅遊有關」的用途，希望加快這兩幢13及16層高工廈貨倉的重建。項目日後重建後或會影響到是次招標地皮的部份景觀。而地皮後方的加惠民道亦會興建三橦公營房屋及一橦附屬設施大樓，預料於2028年分階段落成，落成後亦會阻擋項目部分向南面的山景。另一方面，域多利亞公眾殮房亦計劃於2028年重置，現址將會用作海濱長廊及休憩用地。

考慮到地盤地理位置及發展規模適中，惟落成發展後景觀可能受到不同程度的遮擋，未必能夠以豪宅發展定位。另外中標發展商需要負責為地盤內外的不同設施的建造或重置工程。整個發展年期長達9年，因此中標發展商的現金流要有一定程度的能力，預計投標反應未必十分踴躍。李雋傑對上述用地估值為每平方呎樓面地價5,000至5,300元，總值約12.1億至12.9億元，並預期項目將主打1至2房中小型單位。

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