【江恩小龍】港樓市回報太差 不如美元定期

今時今日定期比買樓回報更好，現在部份銀行定期港元約4％，而美元定期樓近5％。但普遍樓市租金回報率只有2％至3％，可能出現租平過買。

在經濟學上，無風險利率（Risk-Free Rate of Interest）是指將資金投資於一項沒有任何風險的投資項目並能到利息的回報率，為一種理想的投資收益。美國國債債券利率向來作為無風險利率的標準，因不大機會會出現違約的行為，而定期也算一個比較細風險的投資。那麼如果作一個投資之前，很多投資理論都認為必須要高於這個無風險利率才值得投資。換句話來說，租金回報率必須高於買美債或定期的收益才值得投資。

Photo from BusinessFocus

首先如果我目前有1,000萬，如果我去投資房地產，那麼我以太古城為例子，可以買到一個500尺左右的單位，租金約2萬元。那麼一年假設不用管理費，不用維修等等，那麼一年收租24萬元，但是回報率約為2.4％。那麼如果我定期利率目前約在4％至5％，我們把1,000萬全部定期，將可以收約40萬至50萬元一年。如果我們租上面提及的大古城單位，即是24萬元一年，那麼還可餘下26萬一年。

但是如果我買1,000萬的樓，租會否平過供？以太古城為例，一間太古城約590尺約1,100萬元，如果以目前P-2.25％的利率，P為5.75計算，供款期為30年的話，那麼每月供款約49,844元。而總利息支出為6,841,405元。先不計算佣金及印花稅等支出，因為包括了才是真正的總成本。但是如果單是利率的話，那麼這間樓的總成本為1,100萬加684萬，即是約1,784萬。

目前此單位市場價格租金為2萬元，若每月的租金是2萬元，並且在30年內租金保持不變，那麼小明需要支付的租金總額就是：20,000元/月 × 12個月/年 × 30年 = 720萬元。如果租金以每年4％升幅增長，30年內需要支付的租金總額大約為13,460,260元。

但是上述計算租金回報率都不正確，因為必須考慮各種買樓及租樓的開支，例如買入價會加印花稅、裝修費、經紀佣金、律師費等洗費，差餉、管理費等。假設計算在內，租金回報會更低，而買樓及租樓的差異會更大。我們在2019年提出2020年會出QE4，迫大家加最後一口槓桿，而過去兩年很多人已經加齊最後一口槓桿。可惜今天仍然期望槓桿後再見槓桿。而很多人想加槓桿，但是早兩年槓桿再槓桿再槓桿的人大有人在，可惜筆者人言微輕。

但是未來對於香港說供應的主要來源不單是北部都會區，而且更有一小時生活圈。但是小龍只可以講對於很多人說未來是危，在我眼中看到是財富的轉移機會。請多跟蹤小龍的文章，之後再論。

江恩小龍

免責聲明：本網頁一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關言論招致損失，概與本公司無涉。投資涉及風險，證券價格可升可跌。