【李明輝專欄】英國加息爆煲 拍賣盤湧現 數量為7年新高

隨著美國加息下，英倫銀行跟上加息步伐下，英國房地產投資市場不再如兩三年般熾熱，尤其是按揭利率不斷上升的前提下，借按揭買英國樓的投資者更是越來越少，不少買家更考慮以現金置業，以節省按揭的利息支出。

同時，在加息及通脹的壓力下導致生活成本上升，不少業主「供唔起樓」，加上樓市下行等因素，近期「拍賣盤」（Auction property）越來越盛行。業主需要盡快「甩手」出售物業，以緩解供樓壓力。

Photo from BusinessFocus

其實在2013年至 2022十年內，平均按揭利率維持在3.2％水平，對於買家而言相對友善，亦比較多人以按揭方式置業。最近一年息口暴增，目前平均按揭利率為5.91％。雖然較去年11月的6.76％有所下降，但與過去低息環境下相拒甚遠。

部份拍賣的房屋因業主無法負擔供樓貸款而被收回，淪為銀主盤形式推出拍賣，故近日銀主盤供應不斷上升。當然拍賣的物業的種類不限於這些被強拍的銀主盤，還有公寓﹑獨立屋及土地等，近期亦蜂湧入拍賣行。根據英國房地產中介Hamptons的數據顯示，由2022年7月到2023年1月，投資出租物業（BTL）在拍賣行的供應由13%上升到29%，創自2016年12月18%的新高，而且推售拍賣情況較急促。

Photo from BusinessFocus

與此同時，線上房地產網站My Auction透露，其拍賣種類有38％買家，購入用作出租物業（BTL）。與此同時，英國政府在新財政年度下調資產增值稅津貼約50%，預計明年會再下調50％，即是2023年4月6日起資產增值利潤的免稅額（AEA）從12,300英鎊降至6,000英鎊。然後從下一個納稅年度再次減半至3,000英鎊，不少物業業主為了「食埋資產增值稅津貼尾水」加速拍賣行的整個成交速度。同時拍賣行為求盡快出售，要求買家需在一至兩個月內支付樓價，大多數買家需在短時間內準備大量現金購入。

在賣家方面，其實亦隱藏風險。其一以拍賣形式出售物業並非毫無成本，例如原業主在拍賣房間前，需要向拍賣行支付一筆高昂的入場費，由幾百到幾千英鎊不等，這筆費用不會退回給原業主，如無法成交，間接成為原業主在交易上的損失。

另外，英國設有VAT20％，無疑令賣家出售房屋時雪上加霜。另外加上中介公司的經紀佣金，但是拍賣行上不能保證房屋能否順利交易，有可能在預期時間內找不到合適買家。

此外，拍賣行的房地產售價有可能低於市價或業主預期，例如業主急於出售而被壓價等，以拍賣形式的物業交易，在過往的市場上並非主流，相信加息持續，年底或湧現更多拍賣盤。

李明輝
Sakura Global 櫻之環球置業

免責聲明：本網頁一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關言論招致損失，概與本公司無涉。投資涉及風險，證券價格可升可跌。