【江恩小龍】前景忽然轉樂觀 惟港樓價從不是看基本因素

近有很多人對香港樓市很樂觀，但是另一邊美國樓市總值去年大幅縮水2.3萬億美元（約17.94萬億港元），創2008年以來最大跌幅，多個大城市如三藩市等地的樓價都大幅下滑。要注意的是，港樓從來不是看本地的基本因素，因為以2003及2008年為例，都不是供應及利率等因素而令到樓市下跌，相反是外圍經濟轉差令到樓市下跌。

根據房地產經紀公司Redfin的最新報告，顯示美國房屋總價值從2022年6月創紀錄的47.7萬億美元暴跌至年底的45.3萬億美元，共減少了2.3萬億美元，即4.9％。 這是自2008年金融危機以來的最大百分比跌幅，當時6月至12月房價暴跌5.8％。這不難理解，因為美國30年期固定利率樓按平均合約利率已升至6.19厘，去年初時該利率僅為3.78厘，令現時置業貸款按年下跌41％。同時作為領先指標的全國新屋動工協會市場指數（National Association of Home Builders Market Index）去年下半年大幅下跌。

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此外，有分析指科技業的員工因為在家工作，在疫情期間搬到樓價較便宜的地區，令三藩市房屋總值在12月重挫6.7％，為美國都會區最大跌幅。另外加州的奧克蘭及聖荷西，紐約及西雅圖房屋總值也下滑。

記得2018年筆者以債券熊市為題，指出債券將有問題，所以2018年股市會出現下跌。當時寫「筆者多次提出美國不論10年或者30年的債息都成了一個均等的35年周期，此35年是1946年至1981年走了35年的熊市，1981年至2016年走了35年的牛市。而在1981年至2016年之間有一條約20年不破的下降軌，在這幾天美債急升的時間升穿了。先不要說美債會走35年的熊市，如果美債未來幾年的反彈幅度是0.236的黃金比率，那十年美債也要上升約4.6厘，如反彈至0.386是約6.78厘。正常情況下，美債的上升令其他國家或公司債券定必要上升其發債息率（即價格下跌），但是如果市場突然出現一些突發因素，那不容少看其震盪的恐怖。所以2018年小心債券的熊市而引發出的災難。」目前美債已試過上升至4％的水平，如上面的論據是正確，那麼美債會否上試0.386的黃金比率，即6％?

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2023年全球科企裁員潮將會持續，踏入2023年僅短短17天，就已有逾2.5萬科技公司員工遭解僱。繼Meta於2022年宣布大規模裁員後，Google、亞馬遜（Amazon）和微軟（Microsoft）、PayPal等知名科技公司也接連展開裁員行動。那麼到底是什麼事令到他們裁員？但是小龍更關注是外圍經濟會否進一步轉差，令香港受影響?

小龍
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