通關太遲 重創樓市 美聯黃建業︰年關難過 代理1月達失業潮高峰

2022年香港樓市疲弱陷入寒冬，很多業主為求放盤不惜大幅劈價，蝕讓盤湧現，就連地產代理行業亦深受其害。近日美聯集團主席黃建業回顧過去一年樓市，坦言地產代理行業正遭受「四高四低」共8大負面因素夾擊，加上通關過遲，及樓市早於2021年反彈時「透支」購買力等負面因素影響下，料復常需時，加上向來是傳統樓市淡季的農曆新年將至，相信「年關難過」，明年1月代理行業的失業潮及店舖空置率將達至高峰，甚至拖累其他地產相關行業。

受到「四高四低」夾擊，「四高」指的是疫情高峰、息口高企、移民高峰、租金高昂；「四低」則指成交低、金額低、新盤低、樓價低，令地產代理行業面臨嚴峻挑戰，出現前所未有的「淘汰戰」，行內失業率飆升，加上傳統樓市淡季的農曆新年將至，黃建業坦言相信明年1月份農曆新年前會有更多代理失業，更多分行將關門結業，失業潮及店舖空置率將達至高峰，甚至拖累其他地產相關行業。

面對行業寒冬﹐黃建業表示美聯集團亦無法獨善其身，更因內地封城及其他防疫措施、買家對預售未完工樓盤失去信心等不利市場環境因素影響下，加上本港物業成交「斷崖式」急挫，令美聯出現史無前例的重大虧損，無奈下只能採取與同業一樣的減舖，讓前線員工自然流失等措施，希望未來能夠「化蝕為盈」。

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香港樓市要徹底復常，黃建業相信要「四盞綠燈」全開，即中港全面通關、經濟復甦、市民信心恢復，以及息口見頂出現後才有希望，但估計明年市況仍波動，交投或於農曆新年後出現「小陽春」，如四盞「綠燈」齊開，明年全年樓價料小幅度反彈約5%，全年交投則因購買力累積及「低基數效應」而回升。

然而，如今樓市正處於「尋底期」，故有待站穩陣腳尋找回升「支持點」。黃建業認為樓市復常需時，主因是通關過遲，及樓市早於2021年反彈時「透支」購買力等，單靠「內需」難以長期支持高樓價及高成交，近期出現的高價商業物業以低價成交，以及「啟德」地王以「時光倒流價」批出，實際上均反映本港樓市及代理行業仍未擺脫最壞時刻。另由於業主減租幅有限，預計租金將維持高企，而代理行業的生機，只存在於兩方面上，一是轉型發展數碼代理，大力發展線上業務；二是經濟及樓市復常。

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黃建業強調，住宅物業除了是自住的必須品外，亦不能忽視其養老保值的投資功能，起跌既視乎供求，亦繫於資金流向。現時港樓最大困境是資金不足，多國央行正急速「收水」，息口持續向上，導致市場大量資金流向高息投資產品，如定期存款及債券。樓市「嚴重缺水」，因此成交「乾涸」。雖然近日市場湧現利好消息，刺激恒生指數由14,000點大幅反彈至近20,000點，但未見資金大舉流向樓市，第4季至今的物業成交持續低迷，反映普遍買家仍對後市缺乏信心。

展望來年樓市發展，黃建業表示，下年首季極有可能是本港樓市的轉捩點，皆因「四盞綠燈」之中，中港通關已近，整體利好香港，但對樓市的長遠影響，還看全面通關後對提振經濟的作用。如經濟平穩向上，絕對會帶動樓市向好。現時已有部分新香港人及「聰明錢」偷步入市「執筍盤」，預期本港樓市將受通關刺激，加上發展商重拾推盤步伐，成交會於農曆年後恢復一定暢旺，帶動二手市場，出現「小陽春」，更估計成交會較以往暢旺。不過還須注意，中港通關既吸引國內人來港買樓，亦或令部分滯留國內的業主能夠來港放賣，以換取資金週轉，或抵銷通關部份動力，購買力消耗後未得補充，樓市或回歸沉寂，買賣雙方料觀望2月份新一份《財政預算案》後再作決定。

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《財政預算案》會是通關外，影響本港樓市的另一關鍵所在，黃建業冀政府會提出具體措施，加大力度以吸引外商來港投資，加速經濟「疫後重生」。雖然特首李家超在首份《施政報告》中提出多項吸納人才來港政策，並於近期落實，但措施推出太遲，落後如新加坡等主要競爭對手，對經濟及樓市的刺激作用尚待發酵。黃建業呼籲政府重新開放投資移民，並縮減取得永久居民身份證的年期，由原來7年減至3年，又或提出更多稅務或居留優惠。樓市方面，撤辣刻不容緩，政府堅持樓價跌幅輕微絕非事實，應以更具前瞻性的眼光及數據領導市場，建議大力催谷經濟，立即減辣甚至撤辣，以助經濟加速復常。

事實上，樓價起起跌跌乃屬常態，但樓價大幅直插長遠而言對樓市絕非好事。樓市價量急跌拖累經濟，如果情況持續，恐怕將有更多地產代理失業，再多數以百計分行倒閉，勢必推高失業率及商舖空置率，令市面更蕭條，甚至出現「萬舖空巷」情況；加上樓市與經濟唇齒相依，環環相扣，樓市瀕危，將衝擊GDP，經濟亦唇亡齒寒。相反，如能招商引資或及時撤辣，不但有助振興經濟，更有提振市民信心，吸引他們留港建港。因此，《財政預算案》實關連到經濟前景及市民信心兩盞「綠燈」，希望特區政府好好利用此契機，加大力道救經濟，扭轉香港形勢。

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就此，黃建業提出以下3點建議：第一，放寬按揭措施，2,000萬元以下物業可借9成；第二，調高至500萬元或以下物業只需付100元印花稅，幫助更多人士上車； 第三，將15%新住宅印花稅（New Residential Stamp Duty, NRSD）稅率回復至雙倍印花稅（DSD），為市民換樓開方便之門。

息口走勢方面，黃建業認為美國加息的幅度及速度，非可控制因素，但其重要性不容置疑，是正式全面通關後，反映樓市上落的重要訊號。一旦經濟改善，而且確認息口回落，資金將會由高息產品重投其他投資板塊，從而再次刺激物業交投。因此，有意入市者可以密切留意息口走勢，一旦確認回落，即是本港樓市反彈時。

總括而言，黃建業預期如明年四盞「綠燈」齊亮，樓市價量有望回升。惟因冰封過久，相信短期反彈力度有限，一時間難復往昔繁華景象，估計全年樓價或升5%；成交方面，明年一手成交預計將按年急升約7成半至1.6萬宗水平；同時帶動二手成交按年升約3成半，有望達至5萬宗水平，雖然升幅表面上看似顯著，但主要基於「低基數效應」，相信短期內交投難以重回高峰。

Text By BusinessFocus Editorials