通關太遲 重創樓市 美聯黃建業︰年關難過 代理1月達失業潮高峰

通關太遲 重創樓市 美聯黃建業︰年關難過 代理1月達失業潮高峰

News Property
By Ellis Tse on 29 Dec 2022
Social Media Editor

2022年香港樓市疲弱陷入寒冬,很多業主為求放盤不惜大幅劈價,蝕讓盤湧現,就連地產代理行業亦深受其害。近日美聯集團主席黃建業回顧過去一年樓市,坦言地產代理行業正遭受「四高四低」共8大負面因素夾擊,加上通關過遲,及樓市早於2021年反彈時「透支」購買力等負面因素影響下,料復常需時,加上向來是傳統樓市淡季的農曆新年將至,相信「年關難過」,明年1月代理行業的失業潮及店舖空置率將達至高峰,甚至拖累其他地產相關行業。

受到「四高四低」夾擊,「四高」指的是疫情高峰、息口高企、移民高峰、租金高昂;「四低」則指成交低、金額低、新盤低、樓價低,令地產代理行業面臨嚴峻挑戰,出現前所未有的「淘汰戰」,行內失業率飆升,加上傳統樓市淡季的農曆新年將至,黃建業坦言相信明年1月份農曆新年前會有更多代理失業,更多分行將關門結業,失業潮及店舖空置率將達至高峰,甚至拖累其他地產相關行業。

面對行業寒冬﹐黃建業表示美聯集團亦無法獨善其身,更因內地封城及其他防疫措施、買家對預售未完工樓盤失去信心等不利市場環境因素影響下,加上本港物業成交「斷崖式」急挫,令美聯出現史無前例的重大虧損,無奈下只能採取與同業一樣的減舖,讓前線員工自然流失等措施,希望未來能夠「化蝕為盈」。

樓市下行,亦為美聯帶來史無前例的重大虧損。Photo from BusinessFocus

香港樓市要徹底復常,黃建業相信要「四盞綠燈」全開,即中港全面通關、經濟復甦、市民信心恢復,以及息口見頂出現後才有希望,但估計明年市況仍波動,交投或於農曆新年後出現「小陽春」,如四盞「綠燈」齊開,明年全年樓價料小幅度反彈約5%,全年交投則因購買力累積及「低基數效應」而回升。

然而,如今樓市正處於「尋底期」,故有待站穩陣腳尋找回升「支持點」。黃建業認為樓市復常需時,主因是通關過遲,及樓市早於2021年反彈時「透支」購買力等,單靠「內需」難以長期支持高樓價及高成交,近期出現的高價商業物業以低價成交,以及「啟德」地王以「時光倒流價」批出,實際上均反映本港樓市及代理行業仍未擺脫最壞時刻。另由於業主減租幅有限,預計租金將維持高企,而代理行業的生機,只存在於兩方面上,一是轉型發展數碼代理,大力發展線上業務;二是經濟及樓市復常。

黃建業認為,下年首季極有可能是本港樓市的轉捩點。Photo from BusinessFocus

黃建業強調,住宅物業除了是自住的必須品外,亦不能忽視其養老保值的投資功能,起跌既視乎供求,亦繫於資金流向。現時港樓最大困境是資金不足,多國央行正急速「收水」,息口持續向上,導致市場大量資金流向高息投資產品,如定期存款及債券。樓市「嚴重缺水」,因此成交「乾涸」。雖然近日市場湧現利好消息,刺激恒生指數由14,000點大幅反彈至近20,000點,但未見資金大舉流向樓市,第4季至今的物業成交持續低迷,反映普遍買家仍對後市缺乏信心。

展望來年樓市發展,黃建業表示,下年首季極有可能是本港樓市的轉捩點,皆因「四盞綠燈」之中,中港通關已近,整體利好香港,但對樓市的長遠影響,還看全面通關後對提振經濟的作用。如經濟平穩向上,絕對會帶動樓市向好。現時已有部分新香港人及「聰明錢」偷步入市「執筍盤」,預期本港樓市將受通關刺激,加上發展商重拾推盤步伐,成交會於農曆年後恢復一定暢旺,帶動二手市場,出現「小陽春」,更估計成交會較以往暢旺。不過還須注意,中港通關既吸引國內人來港買樓,亦或令部分滯留國內的業主能夠來港放賣,以換取資金週轉,或抵銷通關部份動力,購買力消耗後未得補充,樓市或回歸沉寂,買賣雙方料觀望2月份新一份《財政預算案》後再作決定。

廣告
廣告

中港通關對香港樓市有重要影響。Photo from BusinessFocus

《財政預算案》會是通關外,影響本港樓市的另一關鍵所在,黃建業冀政府會提出具體措施,加大力度以吸引外商來港投資,加速經濟「疫後重生」。雖然特首李家超在首份《施政報告》中提出多項吸納人才來港政策,並於近期落實,但措施推出太遲,落後如新加坡等主要競爭對手,對經濟及樓市的刺激作用尚待發酵。黃建業呼籲政府重新開放投資移民,並縮減取得永久居民身份證的年期,由原來7年減至3年,又或提出更多稅務或居留優惠。樓市方面,撤辣刻不容緩,政府堅持樓價跌幅輕微絕非事實,應以更具前瞻性的眼光及數據領導市場,建議大力催谷經濟,立即減辣甚至撤辣,以助經濟加速復常。

事實上,樓價起起跌跌乃屬常態,但樓價大幅直插長遠而言對樓市絕非好事。樓市價量急跌拖累經濟,如果情況持續,恐怕將有更多地產代理失業,再多數以百計分行倒閉,勢必推高失業率及商舖空置率,令市面更蕭條,甚至出現「萬舖空巷」情況;加上樓市與經濟唇齒相依,環環相扣,樓市瀕危,將衝擊GDP,經濟亦唇亡齒寒。相反,如能招商引資或及時撤辣,不但有助振興經濟,更有提振市民信心,吸引他們留港建港。因此,《財政預算案》實關連到經濟前景及市民信心兩盞「綠燈」,希望特區政府好好利用此契機,加大力道救經濟,扭轉香港形勢。

新一份《財政預算案》與經濟前景及市民信心兩盞「綠燈」息息梳關,黃建業認為政府應好好利用此契機,加大力道救經濟,扭轉香港形勢。Photo from BusinessFocus

就此,黃建業提出以下3點建議:第一,放寬按揭措施,2,000萬元以下物業可借9成;第二,調高至500萬元或以下物業只需付100元印花稅,幫助更多人士上車; 第三,將15%新住宅印花稅(New Residential Stamp Duty, NRSD)稅率回復至雙倍印花稅(DSD),為市民換樓開方便之門。

息口走勢方面,黃建業認為美國加息的幅度及速度,非可控制因素,但其重要性不容置疑,是正式全面通關後,反映樓市上落的重要訊號。一旦經濟改善,而且確認息口回落,資金將會由高息產品重投其他投資板塊,從而再次刺激物業交投。因此,有意入市者可以密切留意息口走勢,一旦確認回落,即是本港樓市反彈時。

總括而言,黃建業預期如明年四盞「綠燈」齊亮,樓市價量有望回升。惟因冰封過久,相信短期反彈力度有限,一時間難復往昔繁華景象,估計全年樓價或升5%;成交方面,明年一手成交預計將按年急升約7成半至1.6萬宗水平;同時帶動二手成交按年升約3成半,有望達至5萬宗水平,雖然升幅表面上看似顯著,但主要基於「低基數效應」,相信短期內交投難以重回高峰。

Text By BusinessFocus Editorials

【了解更多最快最新的財經、商業及創科資訊】

👉🏻 下載 BusinessFocus APP

👉🏻 立即Follow Instagram businessfocus.io

👉🏻 追蹤 Telegram頻道 BusinessFocus 財經商業資訊站

最新 金融投資熱話專頁 MarketFocus