【負資產激增】黑石集團突限制贖回房地產基金 股價即大跌 急賣賭場物業籌百億

美國瘋狂加息潮令樓市陷寒冬，外界憂樓價會大跌及導致負資產個案大增，遂觸發大戶及散戶紛紛從房地產基金（如REIT）齊撤資。美國資名私募基金黑石（Blackstone）亦難敵客戶「贖回潮」，近日突然宣布限制客戶從其房地產基金BREIT提現，導致黑石股價在4天內大跌14%，其後由Starwood管理的另一款房地產基金亦宣布限制客戶贖回。據報道，黑石於上周向其最大房地產基金（BREIT）的客戶透露，11月僅批准了13億美元（約101億港元）的贖回申請，另有約一半贖回申請暫時被拒，恐怕要延至明年初客戶才能提現。與此同時，黑石疑為集資12.7億美元應付龐大贖回潮，近日突然出售它持有的美國博彩業酒店業務權益，投資界憂美國其他房地產基金可能要仿效賣資產，情況不容樂觀。

Photo from BusinessFocus

引發今次風波的是由私募基金黑石管理、擁690億美元資產的旗艦房地產基金（BREIT），該基金涵蓋物流設施、住宅大廈及賭場等項目，以近年平均年度化回報率達13%、以及今年跌市中仍有9%回報率作招徠，吸引不少中產人士、富豪甚至大型退休基金投資。不過，BREIT基金並非公開買賣，而且有條款限制防客戶急速撤資，以免其持有的非流動性房地產被迫拋售。故此，BREIT所有投資者每月最多只可贖回基金2%的資產、每季最多亦只可贖回5%的資產，若超過此百分比，基金可以拒絕贖回的要求。

但報道指，單是10月BREIT便收到18億美元的贖回請求，佔其資產凈值約2.7%，即超過了每月2%的贖回上限；而11月和12月，基金也收到超過季度限額的贖回請求。故到了11月，BREIT最終只批准了客戶約13億美元（約101億港元）的贖回申請，相當於全部贖回申請的43%，換言之有57%的贖回申請被拒。

Photo from BusinessFocus

隨着贖回需求激增，黑石近日亦宣布以12.7億美元的售價，出售它持有的拉斯維加斯美高梅大酒店（MGM Grand Las Vegas）以及曼德勒海灣賭場度假村（Mandalay Bay Resort）近五成權益（包括債務）。不過黑石與VICI在2020年1月合資買入上述賭業相關物業產權時，作價達46億美元，現時物業估值據報已升至55億美元。故今次黑石以12.7億美元出售一半權益，令人關注是否因黑石急於集資應付贖回導致要廉售優質資產。有報道則指，黑石雖承認賣資產與贖回潮有關，但亦強調從一買一賣中黑石可獲得以億美元計的可觀利潤。

《金融時報》則引述消息人士，指BREIT的七成贖回要求來自亞洲。考慮到非美國投資者僅佔BREIT份額的兩成左右，反映亞洲客戶贖回比例極高，有可能是因為他們在亞洲市場的投資受損而急需套現。因受瓊加息等因素影響，全球投資者對房地產信心轉弱，故此雖然物業租金上漲令BREIT今年截至9月底的回報率達9%以上，但仍難改變投資者撤資提現的決心。

BREIT限制投資者贖回的決定，亦如骨牌效應，刺激了大小投資者紛紛排隊從其他基金中撤資。美國另一著名基金喜達屋（Starwood）資本集團早前同樣限制了客戶從一款規模達146億美元的房地產基金提現。黑石及喜達屋基金是現時全球其中兩個最大的非交易房地產投資信托基金，但隨著越來越多投資者和金融公司放棄房地產，提現即贖回的請求也不斷增加。

近月連一些美國養老金機構也開始從房地產基金撤資，理由為何？分析指其中一原因是今年股市大跌，物業跌得相對較少，令房地產基金的投資佔養老金的投資比例過高。舉例說，華盛頓州投資委員會早前即透露根據國家養老基金報告，截至今年9月30日，房地產（基金）佔其投資組合的22.4%，但當局目標是把這比率降至18%，故難免要沽售房地產基金。

房地產基金（REIT）遇的困境恐短期內難以紓緩，因在高息環境下，美債、美元（及港元）定期存款等低風險投資工具的息率早已突破4.5厘，它們的流動式也較高，令非公開交易的REIT吸引力相對大減。有證券界人士坦言，若REIT回報率僅得5厘，即是只比美債高僅約半厘，何以投資者要冒險賣未必保本的REIT？REIT另一潛在的危機是聯儲局若再加息，恐令美國樓價進一步下挫，負資產大增，令銀行風險暴漲。CoreLogic近期即預測，若美國房價再下跌5%，14.8萬間房屋將變負資產。這恐會引發美國小業主加快減價賣屋，導致更多居民的物業變負資產。

Text by BusinessFocus Editorial

免責聲明：本網頁一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關言論招致損失，概與本公司無涉。投資涉及風險，證券價格可升可跌。