【高盛看淡港樓】料今明兩年樓價各跌15% 旁觀心態 買家或等跌4成才入市

大行料香港樓價2年內或大跌3成！美國利率狂升令全球按揭利率急漲，樓價熱炒的大城市包括香港的樓市泡沫面臨爆破。大行高盛早前原預料今、明兩年的香港樓價會分別下跌5%及10%，但由於今年港樓跌幅已超過8%，加上加息壓力未止，高盛遂進一步調高樓價跌幅的估計。高盛最近預測，香港樓市今、明兩年均會大跌15%，即是累計跌幅近30%，之後樓價料會在低位橫行一段時間。

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高盛解釋，本港供樓按揭利率與一個月HIBOR（銀行同業拆息）相關，但HIBOR今年內已急漲2.5厘，部分銀行上月遂調高最優惠利率（P），加上加息陰霾不絕，故本港樓價今年已大跌8%。但由於各界預期到明年第一季為止，美國聯邦基金利率將會再增加1.5厘，香港按揭息率恐同樣逐步提高，對香港樓市構成下行風險。

因為若按揭利率上升，會持續降低準買家和供樓人士的負擔能力，也會增加市場的憂慮，令投資者卻步。故除非宏觀環境轉變或政府政策對樓市的支持力度加強，否則該行預期，住宅交易量會減少，樓價將持續下跌。假設香港準買家收入沒有增加，當樓價下跌2成時，或會讓剛性需求買家重建購買力。可是，若按照香港歷史平均淨租金收益率為基準，投資者可能會等待樓價跌幅達到35%至40%才重返市場，因此樓價2年來跌3成的機會較大。

高盛又指出，指樓價下跌，將損害香港地產商的發展物業收益。而隨著香港農地的地積比率提高，更多公營房屋供應推出，以及中港封關及移民潮，均導致本港家庭數目出現25年來最大的跌幅，高盛遂降低地產股資產淨值（NAV）平均4%。高盛同時調低未來3年（2023-2025）地產股每股派息的預測15%、24%、及19 %，未來12個月的地產股目標價亦平均調低4%。

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在高盛給予評級的的本港地產股中，暫只有新世界（0017）仍獲得「買入」評級，新目標價為35.6元，潛在升幅約為60%。至於被給予「沽售」評級信和置業（0083），新目標價僅為10.5元。至於長實、新地、恒基地產及嘉里建設則被給予「中性」評級。

高盛承認，現時本港地產股的股價已跌至歷史新低，較NAV平均折讓約7成，平均股息率高達7厘。但假若缺乏宏觀經濟成政策誘因，投資者料仍會選擇維持觀望態度。

Text by BusinessFocus Editorial

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