【超人父子疑睇淡樓市】長實208億平賣波老道豪宅 呎價6萬2 新加坡基金接誠哥貨

市況動盪，香港首富李嘉誠再大手沽貨。長實集團（1113）昨宣布把半山超級豪宅樓盤「21 BORRETT ROAD（波老道21號）」未賣的152個住宅單位連同逾200個車位，一次過售予新加坡華瑞資本（Sino Suisse Capital）旗下基金LC Vision Capital，總作價約207.66億元，平均呎價6.2萬元，私家車車位則每個500萬元，料共可錄得63億元的利潤。今次賣樓的平均呎價6.2萬，較項目過去一年已出售的33個單位的呎價便宜1成至5成4不等，似顯示李嘉誠及李澤鉅兩父子看淡香港樓市。

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有網民及散戶憂買家即新加坡基金會接火棒，並憶起2017年長實以402億高價出售中環中心75%業權後，本港商業寫字樓市道大跌的往事。有質疑買家為何「咁勇？」、「有邊個接咗誠哥的貨會有好下場？」長實集團今股價則隨大市反彈，正午報47.2元，升1.8%。

值得留意的是，今次長實為成功賣樓，答允了買家甚為優惠的條款，顯示「志在必得」。舉例說，交易不但成交期長約兩年半，長實更同意可應買方要求，在交易完成時向買方提供最多103.83億元、即相當於作價約5成的貸款，換句話說長實答允可借錢給買家以助完成交易。而貸款利息以滙豐最優惠利率（P）減2.25厘計算，若以目前5.125厘計算，即是實際利率只有2.875厘，在全球狂加息的環境之下，此貸款條件甚為優惠。

巧合的是，長實年前曾向城規會申請把旗下天水圍嘉湖海逸酒店重建，曾初是打算改裝為兩幢53層高的「分層住宅」，提供5000個單位，但近月長實計劃把改建的住宅單位數目大減逾7成半至1102伙，似顯示長實為求盡快完成改建及套現，不惜減少改建單位數目以求盡快成事。外界難免猜測，這或顯示長實李嘉誠及李澤鉅父子很可能看淡香港未來數年的樓市，故希望盡快把手上項目套現，以保留現金捱過樓市低潮甚至可執平貨。

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根據公告，今次長實集團出售的項目為「21 BORRETT ROAD」的152個尚未出售住宅單位、242 個住宅停車位及 31 個電單車停車位，總作價為207.66億元，作價相當於住宅單位平均呎價6.2萬元。撇除預留給未出售單位的車位，餘下86個額外住宅停車位每個500萬元，額外31個電單車停車位則每個30萬元。買家是新加坡基金LC Vision Capital，並由Sino Suisse Capital Pte. Ltd.（華瑞資本）管理。據報道，新加坡基金毅然入市的原因，是因為覺得能以優惠價買入本港罕見的頂級豪宅，甚為值得，而且寄望香港一旦全面通關，豪宅樓價會有可觀升幅。

半山波老道21號地皮是由長實於2011年以116.5億元投得，當時每呎樓面地價為2.67萬元，不過其後樓盤一直進行前期工作，至2021年初正式公布售樓市，開始預售樓花。該項目共提供超過180個單位，每個單位實用面值都超過2000平方呎，每個單位售價都超過一億港元。

近月全股股市狂瀉，息率狂升，長實以6.2萬呎價及總作價207.66億賣出「21 BORRETT ROAD」究竟是平是貴，仍有待時間證明，但長實今次賣樓已穩賺63億元，不用擔心樓市再跌影響項目收益。

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不過，有理由相信過去一年買入「21 BORRETT ROAD」單位的業主很可能會不開心。因為由去年至今出售的33個單位，平均呎價高達6.9萬至13.6萬元（3378平方呎的頂層天池屋），總成交價介乎1.5億至4.6億之間。故今次新加坡基金以平均每平方呎6.2萬元買入上址152個單位，較之前的買家付的呎價便宜了1成至5成4不等，意味現有小業主全部都「買貴了」。

「21 BORRETT ROAD」買家非富則貴，包括「體操王子」李寧的太太陳永妍（去年6月以2.3億買入中層單位）、內地千億富豪汪立平家族成員（去年8月以1.9億買入高層單位）、以及安泰集團家族成員、本地著名富二代兼新晉女模特兒黃祖貽（今年6月以2億買入高層單位）。

Text by BusinessFocus Editorial

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