【聯儲局繼續狂加息】最優惠利率失守 多間大行率先加0.125厘 最準分析師: 香港樓價3年內或跌4成

美聯儲局宣布加息0.75厘之餘，明言未壓止通脹之前加息不會停，明年聯邦基金利率或升至4.6厘，港美息差愈來愈大。本港最優惠利率（P）今日遂終於失守，滙豐銀行率先宣布明日開始，上調港元最優惠利率12.5點子（0.125厘），即是P將由5厘調高至5.125厘，至今日黃昏至少渣打、恒生及中銀香港亦跟隨滙豐把P調高0.125厘。有分析料今年底前P可能累升0.75厘，令供樓一族負擔加重。加息陰霾令外界憂香港樓價進一步下滑，被譽為「最準分析師」的洪灝近日受訪時即預測香港樓價在未來3年有4成潛在跌幅，籲投資者小心。

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洪灝今年初曾成功預言上證指數會跌破3000點，被譽為「最準分析師」，但其後他在微博被禁言，之後他突然離任交銀國際首席策略師一職，外界懷疑這與內地不喜歡有人唱淡A股有關。現任對沖基金GROW思睿首席經濟學家洪灝近日接受《彭博》訪問時則指出，他寧願買加密貨幣，也不會買香港樓。

他解釋受到加息潮、香港經濟下行、資本外流和中產移民等多項因素夾擊，香港樓市已進入新一輪的下行「長周期」。他預料中原城市領先指數（CCL）未來3年有機會從去年8月所創的191.34歷史高位下調5成，換言之，香港房價從現價仍有高達4成的潛在跌幅，恐重回2012年的樓價水平。

洪灝不推薦買港樓，亦不建議現在入市買港股，因為港股估值雖然平穩，但是未見利多的催化劑，他擔心買了隨時被「套牢」，因看港股每日成交金額低迷，就知買股票的投資人越來越少。洪灝認為，本港的股市和樓市前景仍然不明朗，料恒指今年會在20000點以下收盤。值得留意的是，洪灝日前作出上述警告時，美國尚未大幅加息，現時市場氣份較洪灝受訪時更慘淡。

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至於香港的最優惠利率（P），近年大銀行如滙豐一直維持在5厘水平（又稱細P），部分中小型銀行則為5.25厘（大P）。由於本港流行的H按的供樓封頂息率一般與P掛鈎，最常見的封鎖息率為「P-2.5%」，即約2.5厘，故P一旦上升，小業主供樓負擔勢必加重。

今日滙豐銀行率先宣布，明日起上調港元最優惠利率（P）0.125厘，即是P會由5厘調高至5.125厘。同時，滙豐給予港元儲蓄存款戶口的利率亦調高0.124厘。不過市場則疑不看好銀行股，今日滙豐宣布加息後，股價收市報45.7元，大跌3.6%，較恒指的1.6%跌多了大約一倍。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明預料，年內美國加息仍會持續以應對持續高企的通脹，年底前聯邦基金利率大機會升穿4厘以上水平。是次滙豐銀行宣布加息及其幅度如預期下限，現時一個月HIBOR處於2.5厘以上，在聯繫匯率制度下，港美息口差距進一步擴寬，在資金成本壓力下，香港銀行加息已難避免，相信各銀行因應自身資金成本將陸續跟隨加息步伐。

另外，曹德明預料年內美國加息仍會持續，年底前聯邦基金利率有機會升穿4厘水平，年尾香港銀行亦有可能再調升P，預計加息幅度約為0.5厘至0.75厘左右，甚至或早於下次議息會議前再次加息。

按記者推算，假若香港最優惠利率年底前調升0.75厘，以供樓封頂利息為P-2.5%作例子計算，做20年按揭的小業主的實質按揭供款利率，將由2.5厘升至3.25厘。屆時每100萬元的按揭貸款，每月供款將由5299元增至5672元，增加373元（約7%）。此外，準業主加息潮下將更難通過壓測，故打算入市買樓的市民，必須小心衡量自己的供款能力。

Text by BusinessFocus Editorial

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