【江恩小龍】逆市下的真正壓測︰半年無收入仍夠供樓及生活

一個月銀行同業拆息（HIBOR）升至1.31厘，創27個月新高。以現時最新拆息按揭計劃（H按）為H+1.3%計算，H按實際按息已觸及2.5厘封頂水平。首先，單單加息會否令股市、樓市大跌？過去幾次經驗證明並不明顯，起碼加息初期不會，但中後期可能性會加大，更重要是縮表及失業率上升會加大樓市下跌的機會，但是今日會提出業主要做的壓力測試。

日前（28日）美國加息，香港最新拆息按揭計劃（H按）為H+1.3%計算，H按實際按息已觸及2.5厘封頂水平。假設貸款額500萬元，還款期30年，以實際息率2.5厘計算，每月供款近1.98萬元，比1年前增加近2,800元。坦白說，如果每月供款多2,800元要令樓市大跌，這分析未免太離譜。有人說目前供樓負擔仍屬健康水平，所以今天跟大家分享一個小龍的壓力測試。

Photo from BusinessFocus

目前壓力測試是按揭申請人在承造樓宇按揭時，會在既有的按揭上，以較高「假設利率」計算入息水平能否通過「假設供款」之下的標準。按揭申請人或家庭的供款與入息比率（Debt Servicing Ratio,DSR）亦具有限制，基本DSR上限為50％；於壓力測試下，假設實際按揭利率上升3個百分點，DSR最高只能為60％。簡單而言，如果你在利率加了3%之後，你的供款不佔入息60%才合格。

但是這個沒有意思，因為當你失去工作的時候，你這個入息比率即時沒有意思，而你的儲蓄才是你真正可以支持的後盾。所以，小龍提出的壓力測試是：如果你可以半年至一年沒有任何收入下，在加3%利率仍然可以供樓及生活，才是真正大家現在要做的壓力測試。

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當然很多人仍然在賭未來利率不會上升，賭未來樓市不會下跌。如果有看小龍跟Businessfocus的訪問，當中提及了樓市的18年周期，需要小心樓市在2023至2025年有機會有壓力回調，大家未來要小心囉。

如果你做小龍的壓力測試而又不合格。你又如何處理呢？你可能你要找專家談一下，或者留意小龍之後的文章及分析。

小龍
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