港加息前 過萬伙新盤狂推 二手樓大冧價 太古城破千萬 第一城5球有找

美國瘋狂加息，香港紋絲不動，然而息差不斷拉闊，港元多次觸及7.85弱方兌換保證，金管局已多次接貨港元沽盤，有分析預計，如果銀行體系結餘降至1000億港元以下，可能使香港逼不得已啟動加息。加息之後，上車一族壓力測試難度加大，樓宇交投預計放緩，或會衝擊樓價。從最近的成交來看，港島區和新界區兩大「藍籌屋苑」大劈價，太古城更跌至1000萬港元，引起市場關注。

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消息指，太古城上周錄得兩宗成交，其中一個為金山閣高層E室實用面積593呎，2房望樓景，原開價1140萬，最終以990萬元成交，即劈價150萬或13％，呎價16695元。另一個為龍山閣中層B室，2房向北望園景，同樣以990萬元沽出，實用呎價17010元，不過此單位屬事故同層單位，樓價或未能反映現實。沙田第一城47座低層F室實用面積284呎，成交價480萬，實用呎價16901港元。

《香港經濟日報》引述中原地產的資料指出，截至7月20日，二手私人住宅暫時錄得1525宗成交，涉資140.5億元，預計全月將有2300宗成交，涉及210億港元，比6月份分別下跌27.7％及24％，宗數創2022年2月以來新低，金額創2020年1月以來新低。一方面，美國瘋狂加息令香港息率前景不明，樓價預計走軟，買家保持謹慎，另一方面，近日多個大型新樓盤以低價推出，吸引市場資金。

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新鴻基（0016）推出的兆康NOVO LAND實用呎價約12000-13000元，開放式單位約350萬元，一房單位約450萬元，吸引大批年輕上車客。另外，兩房單位實用面積約450呎，售價低至600萬元，平絕同區二手樓，同樣也是導致二手樓價疲弱的主因。分析認為，雖然位置較為偏遠，但可能是未來大灣區發展重點，加上是新地樓、樓齡低、售價低，令不少買家從市區二手樓中跳槽。

除了NOVO LAND預計推出總數超過4500伙之外，恒基（0012）也即將推出粉嶺北馬適路8號大型樓盤（暫未命名），預計最快8月推出。消息指，項目第一期預計提供1600伙，同時恒地於上述發展區合共擁有6幅地皮，預計總數提供約1萬伙。值得留意的是，第一期新盤約8成為開放式或一房單位，更加吸引年輕客。因此，買樓的「主力軍」的重心或將遷移至新樓，導致二手樓交投轉淡。

加息方面，仍然是下半年或未來一兩年的樓市隱憂。此前曾有分析指，香港資金充足，即使美國加息香港也不一定跟隨，但隨著息差不斷拉闊，港元沽盤湧現，預計最終都會加息以防止資金外流。現時，市場傾向認為香港最快可能會在下半年首次加息。如果屬實，上車客新造按揭難度將會加大，影響樓市交投動力，或令樓價失去向上的動力。

Text by BusinessFocus Editorial

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