【樓市末日?】本港樓市死貓彈? 高盛料今年至2025年樓價每年跌5% 按揭利率急升至4% 調低6大地產股目標價 惟看好長實新世界

本港受到Omicron疫情及加息的陰霾影響，今年樓價已回落約5%，雖然上周末十大屋苑成交顯著反彈，但有大行仍看淡香港樓市。高盛發表的最新報告指，過去數個月由於宏觀經濟放緩及美元匯率大幅上升的影響，令本港地產行業面對進一步挑戰，料本港住宅樓價或長期低迷。高盛預期由今年至2025年為止，本港住宅樓價或連續4年每年下跌5%，同期HIBOR（銀行同業拆息）亦會持續上升影響借貸成本。高盛預期本港按揭息率將目前約1.5%，大升1.5倍至2024年的4%才會見頂。高盛又調低6大地產股目標價，但仍看好長實（1113）及新世界發展（0017）。

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若高盛的「按息將由1.5%升至4%」預測成真，料會成為廣大供樓業主的噩夢。因按記者推算，以20年期的按揭貸款為例，每百萬元貸款的息率若由1.5%升至4%，業主每百萬元按揭貸款的每月供款，將會由4826元大增25.6%至6060元；每月供款的利息部分，更會由每月約1250元大增逾1.6倍至3334元，令上車一族百上加斤。

高盛的報告則指，假設本港樓價不變，借貸成本每升2.5個百分點，供樓者的收入便需要增加30%，負擔能力才能維持不變。高盛指，即使本港家庭收入於未來3至4年能夠增加10至15%，樓價恐怕仍會出現15%至20%調整。高盛因此調低本港地產股於2022至2024年每股基礎溢利預測3%至7%，預測NAV亦平均降低3%。

故高盛亦調低六大地產的目標價（見下表）。但高盛預計投資者未來會更加關注本港地產股的回報，故該行較看好在派息上較有靈活性的地產股，故維持長實（1113） 「確信買入」的評級，目標價則由130元略減至128元。高盛認為，長實於中港房地產的（投資）比例不高，而且股息增長相對較快，英國酒館營運亦正在復蘇。

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高盛亦較看好新世界發展（0017），因它的固定收益佔比上升，特別是來自內地投資物業收入，故維持買入評級，但目標亦由72.4元下調至71.2元。恒地（0012）及信和置業（0083）則給予「沽售」評級，由預期恒地資本開支龐大限制股息上升空間，信置被看淡則因為看不到它有其他釋放潛在價值的可能。新地（0016）及嘉理建設（0683）則獲「中性」評級。

【表：高盛對六大地產股的看法】
地產股｜投資評級｜目標價變化｜
長實集團（1113）｜買入｜72.4元→71.2元
新世界發展（0017）｜買入｜45元→43.6元
新鴻基地產（0016）｜中性｜130元→128元
嘉里建設（0683）｜中性｜29.1元→28.6元
恒基地產（0012）｜沽售｜39.8元→39.5元
信和置業（0083）｜沽售｜13.4元→12.7元

雖然大行高盛看淡，美國又加息半厘在即，但近日本港Omicron疫情稍為減退之後，明顯多了上車客爭相入市，上周六周日全港十大屋苑即錄得超過20宗成交，連續2周企穩逾20宗水平，屬近大半年以來的高水平。其中天水圍嘉湖山莊錄得9宗屬最旺，乃半年以來最多；近期樓價顯著回落的美孚新邨，3月亦錄得約20宗成交。

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嘉湖山莊因呎價較低，近日特別受上車客歡迎。樂湖居1座低層D室3房單位，實用面積551平方呎，外望園景，開價570萬元，隨即以560萬元沽出，實用呎價10,163元。新買家為上車客，即睇即買。

沙田第一城亦再有高層2房單位跌穿600萬大關。據報道，沙田第一城19座高層C室2房單位，實用面積327平方呎，叫價600萬元，最終微減2萬以598萬元沽出，實用呎價18287元。原業主於2014年8月以403萬元購入，持貨7年多賬面獲利近200萬元。

Text by BusinessFocus Editorial

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