【Wendy全球樓行】劍橋4房排屋 55萬鎊成交 惟水浸風險極高 轉手難

英國物業DD（Due diligence）教室會為讀者篩選一個已成交的英國物業，並點出其好壞之處，讓讀者在DIY揀樓之時，可以做定預備功課。評分會以投資性價比﹑物業質素以及地理位置評分，0粒星為最低，滿分最高為5粒星。

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今集揀了今年1月中成交，位於劍橋（Cambridge）的4房排屋（Townhouse）成交價為55萬英鎊（約580萬港元），銀行估價為54萬英鎊（約569萬港元），相差約一萬英鎊。

業主心雄去年7月初次開價59.5萬英鎊（約627萬港元），市場反應一般，其後9月份劈價逾7.5%至55萬英鎊（約580萬港元），在英國樓「大牛市」下，以貼近銀行估價成交，目前市場租金預計為1850英鎊（約19,500港元），租金回報賬面有4厘，就投資性價比而言，獲得分數為4粒星星。

四房一兩廁間隔，實用面積1325呎，屬於永久業權，不用擔心地租問題，犯罪率方面則是每年每1000人中有99宗犯罪紀錄屬較低水平。物業建築年期為1996至2002年，屬於較新淨的物業，物業質素分數為4粒星星。

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至於EPC能源效率報告為D，尚算是合格，目前英格蘭大部份二手物業EPC報告為C至D級，不過英政府吹風2025年出租物業或提高至C級或以上。然而，該物業存在不少風險，以該地理位置，根據英國政府網站顯示，水浸風險（Flood Risk）極高，每年水浸機率高達3.3%，路面或易受侵蝕，預計保險費用亦會相應增加，未來放售亦比較困難。參照今次放售大半年才售出，未來轉手或需要更長時間才可成交，地理位置上有水浸風險，分數為2粒星星。

該物業的Post Code為CB1 8PF，屬富人階層，79%為白人，校網尚算良好，當中包括Queen Edith Primary School及Morley Memorial Primary School為全英排名Top35%內，另外St Bede’s Inter-Church School 及Hills Road Sixth Form排名分別在Top6%及8%內。

Wendy
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