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【Wendy全球樓行】劍橋4房排屋 55萬鎊成交 惟水浸風險極高 轉手難

【Wendy全球樓行】劍橋4房排屋 55萬鎊成交 惟水浸風險極高 轉手難

Investment Bloggers Property
By Wendy全球樓行 on 01 Mar 2022
專欄作家

英國物業DD(Due diligence)教室會為讀者篩選一個已成交的英國物業,並點出其好壞之處,讓讀者在DIY揀樓之時,可以做定預備功課。評分會以投資性價比﹑物業質素以及地理位置評分,0粒星為最低,滿分最高為5粒星。

評分會以投資性價比﹑物業質素以及地理位置評分,0粒星為最低,滿分最高為5粒星。Photo from BusinessFocus

今集揀了今年1月中成交,位於劍橋(Cambridge)的4房排屋(Townhouse)成交價為55萬英鎊(約580萬港元),銀行估價為54萬英鎊(約569萬港元),相差約一萬英鎊。

業主心雄去年7月初次開價59.5萬英鎊(約627萬港元),市場反應一般,其後9月份劈價逾7.5%至55萬英鎊(約580萬港元),在英國樓「大牛市」下,以貼近銀行估價成交,目前市場租金預計為1850英鎊(約19,500港元),租金回報賬面有4厘,就投資性價比而言,獲得分數為4粒星星。

四房一兩廁間隔,實用面積1325呎,屬於永久業權,不用擔心地租問題,犯罪率方面則是每年每1000人中有99宗犯罪紀錄屬較低水平。物業建築年期為1996至2002年,屬於較新淨的物業,物業質素分數為4粒星星。

根據英國政府網站顯示,水浸風險(Flood Risk)極高,每年水浸機率高達3.3%,路面或易受侵蝕Photo from BusinessFocus

至於EPC能源效率報告為D,尚算是合格,目前英格蘭大部份二手物業EPC報告為C至D級,不過英政府吹風2025年出租物業或提高至C級或以上。然而,該物業存在不少風險,以該地理位置,根據英國政府網站顯示,水浸風險(Flood Risk)極高,每年水浸機率高達3.3%,路面或易受侵蝕,預計保險費用亦會相應增加,未來放售亦比較困難。參照今次放售大半年才售出,未來轉手或需要更長時間才可成交,地理位置上有水浸風險,分數為2粒星星。

該物業的Post Code為CB1 8PF,屬富人階層,79%為白人,校網尚算良好,當中包括Queen Edith Primary School及Morley Memorial Primary School為全英排名Top35%內,另外St Bede’s Inter-Church School 及Hills Road Sixth Form排名分別在Top6%及8%內。

Wendy
https://www.facebook.com/wendy.dreamhouse1

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