納米樓末日 傳銀行停做按揭 影響年輕人換樓階梯 地產業界憂「無啖好食」

納米樓末日 傳銀行停做按揭 影響年輕人換樓階梯 地產業界憂「無啖好食」

Finance Investment Property
By Ken Kan on 19 Jan 2022
Finance Editor

年輕人要上車,就算是情侶夾份,也供不起一層「正常樓」,因此近年納米樓就應運而生,雖然呎價普遍較貴,但勝在冧心細,是不少上車客的首選,加上政府在2019年推出「林鄭Plan」,按揭可以做足9成,納米樓可謂是十分有市場。不過在1月初《星島日報》的報道中指出,銀行業界曾商議是否要停做納米樓按揭,有分析擔憂如果銀行限制貸款,可能會影響年輕人的「換樓鏈」。

現時新建納米樓的呎價普遍為2萬至3萬港元,以200呎單位和9成按計算,首期至少需要40萬,再加上印花稅和經紀佣金等雜稅,需要一次過拿出至少50萬。如情侶2人夾份,則每人25萬,至少不是「天價」。因此有年輕人都計劃清楚他們的「換樓鏈」,先買入一個細單位,使一個固定資產跟上樓價升幅,然後再「樓換樓」入住心儀家居。畢竟香港樓價飛升,如果一開始的目標就在800萬樓,就算拿得出首期,也不一定過得到壓測。

現時新建納米樓的呎價普遍為2萬至3萬港元,以200呎單位和9成按計算,首期至少需要40萬,再加上印花稅和經紀佣金等雜稅,需要一次過拿出至少50萬。
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不過近日就傳出,銀行可能會停做250呎以下納米樓的按揭,恐會產生「骨牌效應」,嚴重打擊年輕人的換樓鏈。據《頭條日報》的報道稱,銀行業劃曾開會商議,會否一起停做納米樓按揭,不過遭金管局關注後暫時擱置,現時尚未有最新消息。有地產業界人士指出,其實目前已有個別中小型銀行考慮到風險後,已拒做納米樓按揭,但假若大規模停辦,則擔憂可能會影響樓價。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,銀行普遍認為納米樓的風險較高,因在做納米按的9成按揭時,部份買家的資金並不充裕,要找非同住的家人做擔保,換言之業主斷供的可能性較大。他更指出,從銀行的角度來看,業主的風險是最先考慮因素,因無錢供樓會產生即時影響。

其實這也側面反映了銀行業界並不看好納米樓的樓價前景。假如業主因無錢而供斷,銀行大可以收樓後強拍。如以香港樓價節節上升的觀念來看,銀行理應不會有多大損失。但假如納米樓「無市場」,那樓盤未必可以以理想價格轉售,這意味著銀行無法收回借出去的貸款,而承擔更大的虧損。

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香港房地產代理業聯會榮譽主席郭德亮則擔憂地產業界的前景,指若大型銀行跟風停做納米樓按揭,可能會打擊香港的小型樓盤,屆時業界將會「無啖好食」。他又指,受疫情和未通關的影響,二手樓市場交投淡靜,去年僅錄得5.6萬宗成交。

根據資料顯示,現時200呎左右的納米樓佔市場的10%,包括新落成的樓盤,以及樓齡30年以上的唐樓等,而新落成樓盤中13%的單位實用面積是280呎以下,可見納米樓在香港也頗具影響力。

現時200呎左右的納米樓佔市場的10%。
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順帶一提,近期英皇(163)旗下跑馬地服務式住宅The Unit被稱為是全港最細單位,近日錄得一宗低層B室的租務成交,月租8700月,實用面積91呎,即每呎租金95.6,而太古城呎租僅50元左右。

Text by BusinessFocus Editorial

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