【江恩小龍】樓市逢18年一個週期 2003至今剛好完結 「港股已死 樓市又如何？」

很多人講港股已死，那樓市又會如何？小龍認為不論是經濟週期，或者三元八運，都指樓市可能有一個壓力要小心。

對於樓市的研究，在世界的經濟學家都有不同的見解，但是異常相似。筆者在下面列出:
·《房地產週期百年史》(One Hundred Years of Land Values in Chicago)作者霍伊特(Michael Hoyt)，透過研究美國芝加哥從只有幾十間木屋開始之後103年房地產的價格，發現房地產價格大約以18年為一週期。
· 愛德華R·杜威（Edward R.Deway），號稱週期迴圈分析之父，發現每個樓市週期約18年。
· 英國經濟學家弗雷德·哈里森。哈里森（Fred Harrison）研究過去200多年英國和美國房地產市場，發現房價漲跌有一個18年左右的週期。
· 西蒙·史密斯·庫茲涅茨（Simon Smith Kuznets）發現15至25年的建築業週期。

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大家都不約而同認為樓市約18至20年一個週期，若從1965年說起，普遍認為本港樓市至今經歷三大週期，第一週期（1965年至1981年）；第二週期（1981年至1997年）;第三週期（1997年至今），樓市升跌往往伴隨著林林總總的內外因素上升及下跌。

小龍在不同的地方提出香港樓市週期︰香港樓市週期不難發現，以6年為一個週期，以1997年開始計算，之後每約6年都發生大轉變，包括2003，2009，2015，2021年;我們同樣可以利用江恩的50%分割，得出3年為次一級週期，分別得出2000，2006，2012，2018年（見下圖）。

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同時如果利用18年週期我們同樣可以分析到樓市的變化，我們發現樓市在1985年開始，循著18年的週期變化。香港樓市無疑是2003年開始見底上升，那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。如果再向前計算，而2003年同時利用前文提及的6年週期，即是1985年剛簽署中英聯合聲明後樓市上升。

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有三元九運一說，每60年為一元，每20年為一運，一元有三運，三元共有九運，一共是180年的時間。根據地運時間劃分，2004至2023年是八運階段，也就是艮運階段，這個階段也快要結束，很快到2024年就是九紫離火運的階段了。

八運（2003年至2024年）於後天八卦論是屬於艮卦屬土。所以在八運期間投資屬土的行業必能興旺，如地產，可見全球的房地產市場亦見興旺。那九運離卦屬火，離中虛，虛榮，不實在，即與八運可謂180度大轉變。土星及木星相合於在水瓶座亦表示大家將告別200年的土象年代，大家將由物質的追求轉去心靈及科技等發展。那九運中，人對土地及樓市的追求將沒有八運中激烈，那即不是當旺，樓價可能不及八運。

在投資角度，七運兌卦大旺演藝唱歌等行業，而八運大旺地產，但九運時，演藝唱歌及地產都叫退氣。那麼你會在八運快將完結的時間，接退氣的資產嗎？而土地是實還是虛呢？

那很可能香港樓市的升浪會在2021年完結，之後我們要關注2023年至2024年拐點。而在利率週期逆轉的情況下，明年要小心美國如1970年代一樣大幅加息。正正是這個關鍵點，我會在明年開始多寫文章及舉行樓市講座，以分享我最新的解讀。

小龍
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