【施政報告前瞻】中央下令解決房屋問題 林鄭放風新招「搶地」 或只再加劇土地壟斷

十一國慶假期後，特首林鄭月娥下周將發表《施政報告》，外界相信施政重點將集中在回應早前中央向本地地產商施壓的傳聞，不再容忍土地壟斷行為，並主動要求地產商幫助解決房屋問題。消息拖累多隻本地地產商股價受壓，恆基（0012）、新鴻基（0016）、新世界發展（0017）均創52周低位，長實（1113）亦低見43元樓下。本土研究社在社交平台發表文章指出，地產商過去的壟斷行為，實在都是由香港政府多年來的縱容導致，現時政府放風的數個新措施，非但不是解決壟斷問題，相反有再繼續鼓勵壟斷之嫌。

 近日政府向傳媒放風指，《施政報告》擬放寬售祖堂地轉售門檻，提高與發展商以「公私營合作」模式，甚至為發展商大肆「起釘」，釋放新界北河套區部分濕地，併入古洞北發展區，並會利用綠化地段建屋；而強拍門檻亦有意放寬至7成，以加速市區舊樓重建。

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政府放風擬放寬強拍門檻至7成

本土研究社認為此新策只會鼓勵發展商在新界加速囤地，並惡化舊區收樓手法，令小業主及租戶的議價空間愈來愈細。明明中央施壓下希望發展商放棄壟斷，可是目前的新措施傳聞，例如強拍放寬，卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠，本土研究社批評︰「政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。」

該社更列出歷年政府十大縱容地產商壟斷行為，包括「助長發展商加速圈地」、「散播土地『荒』言」、「『土地共享』度身訂做兼送基建」、「傾向避開發展商土儲收地」、「助長囤地自肥兼送發展權」、「批准無底線開則」、「放任樓市『縱火』」、「卸膊公營房屋予私人參建」、「讓地產利益滲入城規會」、「增加發展商土儲的『活化』政策」。

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傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

政府讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

本土研究社認為，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，但最新一份施政報告林鄭有可能進行的「土地發展鬆綁大手術」，短期內只會加劇這場壟斷遊戲，質疑中央是否會就此收貨。

Text by BusinessFocus Editorial

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