【龔成專欄】買樓自住勿購納米樓須確保長遠供得起善用高成數按揭騰出現金增值財富

By 龔成 on 22 Aug 2021

專欄作家

財經書籍作者及股評人 https://www.facebook.com/80shing -《80後百萬富翁》、《財務自由行》、《50優質潛力股》、《股票勝經》等，十多本財經書作者 -於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答理財問題20000條 -讀中學時已開始投資股票，逾20年投資經驗 -運用巴菲特的價值投資法買股，視買股票如買生意一樣 -過往10年的投資成績，逾過半數能獲利超過1倍以上 -淨流動資產逾數千萬 -成功獲取基本財務自由

【引言】樓價高企下，無論是年青人還是長者，往往都為應否買樓及應借多少按揭貸款而煩惱。投資書籍作者及股評人龔成認為，若買樓自住，只要單位不是太細（避免買少於300平方呎單位如納米樓）便可以，但必須緊守兩大投資原則，便是：要確保自己長遠「供得起樓」、以及確保自己真的願意在購入的單位長住而不會有怨言。此外，若可以選擇，龔成建議買樓時宜選高成數按揭，因這樣可以保留更多形同低息貸款的現金作投資（如股票）之用，有效為財富增值。

【理財個案】29歲讀者與姊月入共7萬元，想合資買藍澄灣上車自住；另外，父母抽到居屋，費用約200多萬元，考慮一次過付款免蝕利息，請教龔成意見。

Photo from 買樓自住應避免買面積太小的納米樓。

你好呀，老師，我今年29歲，有以下兩件事情想各你請教：

1. 我想與姐姐置業，兩人月入共7萬，流動資金約有100 萬。我們本住青衣區，想購買樓齡不超過20 年的，正考慮藍澄灣。另外想問埋若2人自住, 建議入手呎價為多少？實用面積為500平方呎會負擔過重嗎？因我想做9成按揭。另外，我想問下老師你覺得此區樓宇有升值潛力嗎？由於是第一次置業，想先請教老師有何建議?

2.另外，因父母抽到居屋，費用為200多萬，父母正考慮做多少成按揭，如一次過付款，流動資金便所剩無幾，但做按揭又要畀利息，所以想請教老師建議按幾多成才合適呢？

謝謝你的解答！

Photo from 善用高成數按揭可騰出更多現金投資創富。

龔成老師︰

1) 青衣區內大型屋苑唔算好多，成個區潛力度只算中等。但東大嶼計劃落實的話，有機會刺激到這區樓價上升。藍澄灣質素算中等，佢距離港鐵站較遠，係一個要扣分地方，但整體上算係可以。但你若以這個作為自住樓，我建議較從你自身需要作出發點，去作出考量。你要諗諗這間屋，係唔係適合你長遠需要，講緊係未來5-20年。（你是否願在上址長住？）

買自住樓時，記得不能買太細的單位（納米樓）。尺寸方面，只要唔好太細（不少於300平方呎），符合到你生活要求，咁就可以。另外，我哋自住樓一定要堅守一個大原則，就係長線要「供得起」。如果可以的話，置業係無問題。

2) 現時貸款息口在低位，無論係你和你父母，我都建議盡量做高成數按揭貸款，去空出更多資金，做財富增值。如果你父母本身好怕風險，就將按揭成數調低，但其實在財富運用上，高成數會較好的。但要留意，你自己買物業時，高成數按要比按保，你要平衡返。

雖然高成數按揭表面上，係要畀多咗利息，但我哋要從機會成本做考慮。你利用低息貸款，空出來資金進行投資增值（投資優質股），去爭取更大回報，相信長線財富增值效果會更理想。同時，你父母都可以因此留下更多資金，以備不時之需。

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編者補充：若夫妻幸運地抽中一手居屋，買樓時按揭上限可達樓價九成，息率一般為P-2.75%，實際年利率大概為2.5厘或更低。換言之，若買家選擇做高成數居屋按揭，買家如長者夫婦便變相可留下多達數十萬元的低息貸款作投資之用，最簡單做法如把多餘的資金購買政府推出的銀色債券，年息也達到3.5厘，長者可以淨賺1厘的利息息差，又或是選擇做其他的投資。