【英美樓市】美國金融機構爭相投資新樓 預計推動獨棟住宅租金上漲15%

英美房價節節攀升之際，大量投資公司、養老基金以及銀行正積極投資歐洲與美國的家庭住宅，以取代受新冠疫情影響而價值重挫的商業物業。有分析認為，若投資者大舉購入這些原本出售給個人的房產，或進一步壓制本就無法負擔高額房價的買家，令「疫情後房價泡沫」影響更為劇烈。

美國與英國房價市場近來創下歷史新高，即使抵押貸款利率處於歷史低位，仍無法挽救市民的住房負擔能力逐漸下滑。瑞銀集團（UBS）與哈佛大學住房研究聯合中心的分析指，美國房屋中位價已超過家庭收入中值的4.5至5倍，這一數據比2008年房地產崩盤時來得更高；美國投資集團施羅德（LON: SDR）的數據則顯示，英國平均一套房的價格已是個人平均收入的8倍之多。

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此外，施羅德早在3月的報告也顯示擁有房屋的家庭比例亦節節下跌，從世紀初超過70%的高值跌至過去五年的63%。

上世紀，美國中產收入人士在組建家庭後，大多會在郊區購買獨棟物業。但2008年房市泡沫後，越來越多家庭選擇租房代替購買。加上新冠疫情推動的居家辦公熱潮令郊區房屋需求持續增加，不少金融機構也看準商機，爭相購買或投資興建郊區「獨棟住宅」，搶進原本大多為「個體戶」主導的房屋租賃市場。

涉足這一領域的大型金融機構包括摩根大通（NYSE: JPM）、高盛集團（NYSE: GS）、景順房地產（Invesco Real Estate ）以及安聯房地產（Allianz Real Estate）等。今年3月，安聯房地產與美國投資顧問公司Centerbridge牽頭對Upward America Venture投資了12.5億美元。該公司曾與住宅建築商 Lennar Corporation合作收購了美國逾40億美元的新建獨棟住宅。

而高盛集團也在今年稍早前在英國西北部購買了900套獨棟住宅，目前正與開發商計畫建造更多新樓。美國房地產咨詢公司John Burns透露，在今年前三個月内，美國新售房屋中有近四分之一被出售給機構投資者；萊坊（Knight Frank）數據則指，大型機構在2020年向英國的建造租賃行業投入了創紀錄的50億美元，當中有三分之一是來自首次投資者。從今年首三個月資金流入就達到18億美元，同比增長了16%的情況來看，估計這一數字將在2021年來得更高。

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有分析認為，這些金融機構大量搶購原本出售給個人的房產，將進一步推高房租和樓價，令潛在購買者更為卻步。

房地產分析公司Green Street估計，美國獨棟住宅的租金將比疫情前的水平高出15%；其7月份的報告亦稱，這些獨棟住宅的租金預計將在接下來三年内為私人投資者帶來6.8%的年回報率，高於公寓、工業地產以及購物中心分別6.1%、6.3%以及6.4%的年回報率。

但也有分析師卻認為，大型機構的投資實際上有助於緩和房價和租金，不僅解決長期住房短缺的問題，同時改善現有住房的質量。隨著大型機構進入由個體房東主導的行業，除了改善房屋質量之外，也給予了租戶更多選擇。萊坊住宅開發研究主管Oliver Knight表示，「大型機構的投資正提高租賃市場的標準，這對家庭和房地產行業來説都是好事。」

Text by BusinessFocus Editorial

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