內地樓市熾熱辣招頻出 深圳:買樓禁落配偶名 上海:入表前凍結房價全款

內地樓市熾熱辣招頻出 深圳:買樓禁落配偶名 上海:入表前凍結房價全款

News Property
ByDauk on 21 Jan 2021 Senior Editor

內地政府過去兩三年加緊調控樓市,辣招頻出。儘管二三線城市樓價已趨於平穩,但在北京、上海、深圳等一線城市,或杭州等崛起二線城市,樓市暴漲趨勢仍無停止跡象。最近,上海新規要求家庭同一時間,只可入表認購一套房產;深圳為防止『假結婚』取得購房資格,要求購房者不可落配偶名。這些辣招又是否真能達成政府期盼的調控目標呢?

內地投資者一向相信政府放風,但中央權威遇上癲狂樓市, 都要敗下陣來。中國銀保監會主席郭樹清去年12月時撰文警告:房地產是現階段中國金融風險方面最大的「灰犀牛」;官媒三令五申「房住不炒」,都止不住市民買房熱情。去年12月,深圳二手樓成交價格同比上漲14.9%, 成都同比上漲9.4%;深圳房價收入比更達到歷史新高的49.7,高過香港的46.1;換而言之,深圳年輕人想在本地買房,比香港還要困難。

過去兩年,內地對樓市抑制措施,主要體現在戶籍和按揭成數限制上。以上海為例,購房者若無上海戶籍,必須過去5年連續在上海工作,才可獲得購房資格;即使如此,已有房的單身人士,或夫妻雙方只有一方有本地戶籍,都會被剝奪購房資格;「辣招」程度遠比香港對非永久居民徵收雙倍印花稅嚴苛。同樣在上海, 首置按揭成數無論房屋金額為何,都不能低於65%, 按揭利率更高達5.77%,理應能壓抑部分需求。但樓價依然不如預期,扶搖直上。

面對中央壓力,不少地方放棄市場調控,直接採取行政手段限制樓價。北京、上海、深圳都推出一手樓限價措施,地產商標價需經政府審核。結果便是,一手樓價格遠低於二手樓,如果有幸買到即刻便獲得15-20%,甚至更多的賬面利潤。在內地一線城市,部分地產商已要求購房者入票熱門一手樓時,需要凍結相當於樓價100%的現金。但即使如此,在上海和深圳,市區住宅還是出現了5倍-7倍不等的超額認購,令人乍舌。可想而知,只要市場情緒不變,即使政府限制入票數量,資金一樣會湧入二手樓市場,進一步擴大價差,治標不治本。

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中國自上世紀80年代開放住宅自由買賣以來,除了海南、鄂爾多斯等少數地區曾出現樓市泡沫破滅,大部分地區樓價均一路扶搖直上,從未經歷20%以上的下行調整,令樓價「不可能跌」的神話深入人心。

2015年以來,官方對樓市調控進入「深水區」的論述不曾變過,但永遠陷入兩重困境: 出招太辣擔心戳破泡沫, 出招溫和又對市場毫無作用;金融系統渴望抑制樓價降低杠桿,地方財政壓力又必須由土地財政支持,調控始終難以找到平衡點。或許到最後,內地樓市也會走上其他市場的老路:政府的循循善誘,無論如何,都比不上市場的一記重拳。

Text by Business Focus Editorial

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