【香港樓市2020】2020-2021年樓市週期｜江恩小龍專欄

By 小龍 on 17 Jan 2020

樓市的周期研究吸引了無數的經濟學家及投資人研究，如愛德華R·杜威（Edward R．Deway），號稱周期循環分析之父，發現每個樓市週期約18年；西蒙·史密斯·庫茲涅茨發現15-25年的建築業週期。英國經濟學家 Fred Harrison 弗雷德·哈里森。哈里森研究過去200多年英國和美國房地產市場，發現房價漲跌有一個18年左右的週期。所以我們今天跟大家分析一下樓市的周期。

弗雷德·哈里森提出的18年樓市週期分為三個階段：前7年需求拉動的緩慢增長，然後短期的下跌調整，接著是投機7年的瘋狂，最後是4年的價格大幅下跌，周而復始，詳細如下:

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第一階段，從價格在衰退結束時觸底開始，一般是緩慢的1-7年復蘇階段。房價下跌的幅度之大，足以吸引最勇敢的投資者重返市場，他們被房價下跌帶來的高收益率所吸引，復蘇階段持續發展，更多的買家將有信心進入市場，這將推動價格逐步上漲。

第二階段，在早期投資者因為獲利已豐，所以樓市會回落。

第三階段，價格狂熱達到頂峰。最後幾年的上升被弗雷德•哈里森(Fred Harrison)稱為“贏家詛咒”(winner’s curse)階段。投資者認為狂熱帶來的高得離譜的價格也會有一個又一個理由去合理化。

第四階段，價格衰退階段。價格暴跌，過度舉債的人破產，引發了一波又一波的被迫拋售，從而進一步壓低了價格。

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在本欄筆者曾提出過:「香港樓市週期不難發現，以六年為一個週期，以1997年開始計算，之後每約六年都發生大轉變，包括2003，2009，2015，2021年；我們同樣可以利用江恩的50%分割，得出三年為次一級周期，分別得出2000，2006，2012，2018年。」。而2018年是香港樓市開始明顯見了一個比較大的回調，而下一個時間正是2021年。而香港樓市無疑是2003年開始見底上升，那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。