企業租賃需求減弱及待租率上升 本港寫字樓整體平均租金五年來首度回落

• 跨國企業搬遷個案及新寫字樓項目預租理想，支撐第二季寫字樓整體吸納量自首季回升；
• 本年首五個月訪港遊客人數按年增加，但同期零售銷貨額下降，影響了主要零售區的租金升幅；
• 環球經濟及政治因素帶來的不明朗，將影響寫字樓及商舖租賃市場下半年的前景。

香港，中國 - Media
OutReach - 2019年7月11日 - 享譽全球的房地產服務和諮詢顧問公司戴德梁行今日回顧香港寫字樓及商舖租賃市場第二季表現時指出，外圍充斥不明朗因素，加上灣仔／銅鑼灣及中區超甲級寫字樓租金下跌，令全港整體寫字樓平均租金在本季回落，為五年來首次。不過，跨國企業本季續錄搬遷個案，以及新項目預租理想，令全港寫字樓吸納量自上季的負數水平回升至本季的498,134平方呎，惟中區及灣仔／銅鑼灣的吸納量則有所減少。舖市方面，訪港遊客人數的增長續創新高，然而零售銷貨表現卻沒有受惠，令本季大部分核心零售區的租金升幅遜於上季，中環租金則繼續下跌。

截至第二季末，港島東及九龍東兩區近年落成的新寫字樓項目，其預租面積高達410,700平方呎，大幅推高了第二季全港吸納量，惟中區及灣仔／銅鑼灣有較多企業遷離及縮減規模，令這兩區的吸納量分別跌至 -182,352平方呎及 -90,795平方呎。戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝先生表示：「中資企業租賃需求疲弱，加上在中美貿易摩擦影響下跨國企業愈加重視控制成本開支，令近年全港整體寫字樓吸納量出現逐步下跌情況，由去年上半年的105萬平方呎，跌至去年下半年的868,100平方呎，本年上半年更下降至479,325平方呎。」

租金方面，中區超甲級寫字樓及灣仔／銅鑼灣的租金自上季已開始回軟，到了今季跌幅擴大，分別按季下跌1.2%及2.0%；中區及九龍東租金分別微跌0.7%及0.4%，其他各區則有增長，當中以港島東增長1.4%為各區最高。不過，全港整體平均租金仍受拖累而出現五年來首度下調，按季微跌0.4%。蕭先生續稱：「再看本季各區的待租率變化，港島東若未計及在本季末才落成的新項目，其待租率僅得3.9%，為各區中最低，加上該區的簇新寫字樓供應，令該區錄得最高的租金增長。至於中區及灣仔／銅鑼灣，雖然其待租率按季上升了一個百份點，但仍屬10%以下的健康水平。展望未來，預計明年全港欠缺寫字樓新供應，將為中區的租金帶來支持，然而下半年市場表現仍會受到環球經濟及政治方面的不明朗因素所影響，要待外圍事態發展更為清晣後，企業租戶的擴充計劃才有望得到恢復。」

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本年首五個月的訪港遊客總人數按年增長14.9%，是九年來錄得最高的按年升幅；首五個月來自大陸的不過夜遊客人數亦按年上升了20.7%，而單在5月的大陸遊客總數就較4月增加了10.4%。然而零售銷貨額卻連跌四個月，首五個月期間以珠寶及鐘錶類跌幅最多，按年下跌4.4%。消費減少，影響了核心零售區的租金升幅：尖沙咀及旺角在第二季的按季升幅分別為0.7%及1.0%，小於第一季；銅鑼灣按季升0.7%，中環租金則繼續受壓，按季下跌3.0%，跌幅幾近首季1.6%的一倍。中環的商舖空置率亦自首季的7.1%，擴大至第二季的8.6%，其餘地區的空置率則維持不變。

除了中式酒樓外，其他各類型食肆的生意額按年續有4.8%-11.2%增長，但食肆舖租則只有尖沙咀及旺角在本季仍錄得0.4%-0.9%的按季升幅，港島區舖租繼續下跌0.8%-3%，反映遊客人數特別是不過夜旅客持續增加之下，九龍區的食肆較為受惠，支持租金按季增長0.4%-0.9%，而旅客較少過海到港島區消費，續令港島零售區受壓。

戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威先生指出：「外圍及本地不明朗因素影響下，消費情緒審慎，令本港舖市在第二季的表現亦受打擊。預料下半年整體市場表現仍將沉寂，但部分零售產品如化妝品、個人護理用品、運動休閒產品的生意額可望較能維持。」

戴德梁行

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