【BF專欄】參加羅伯特·清崎的沙龍，我學到了這個空手套白狼的方法

週二晚，有幸受邀參加富爸爸羅伯特·清崎團隊在香港舉辦的沙龍。很遺憾富爸爸本人沒能到場，講者是他們團隊裡一位長相也與富爸爸有些相似的華裔加拿大人StephenCheung。

富爸爸的理念，大家已耳熟能詳。本以為，不會有太大收穫，最後卻有老大一個驚喜。

1.講者的故事

講者頗富感染力、兩個小時的演講聲情並茂，唯一我不太喜歡的是帶了點成功學的小技巧。

他分享了自己的故事：

在加拿大大學畢業後，找到了一份DreamWork——測試Fifa遊戲。當他發現夢想中的工作是幾個小時測試同一個動作之後，堅持了幾個月就放棄了。

之後他開始創業，作為蘋果在溫哥華某處的區域代理商，高峰時聘請了二十多號人。

2014年，他開始跟隨富爸爸投資，有了穩定的被動收入。

隨著蘋果直營店和線上銷售的蓬勃發展，2015年，在與蘋果代理合約到期前的兩個月，突然收到蘋果單方面不再續約的通知。在緊急轉型、扭虧為盈的半年內，是被動收入支撐了他的生意繼續維持下去，熬過了最艱難的時刻。

如今，他的小公司已穩定運營，他開始追求他的夢想，周遊世界，與大家交流和分享。

不論故事真假，道理卻是真的——單一收入來源太過脆弱，必須增加被動收入，豐富收入來源。工作或需要全情投入的生意都是用時間來換金錢，必須建立能自動產生被動收入的系統。

2.建立被動收入的系統

那麼，怎麼才能建立自動產生被動收入的系統呢?

艾瑪在上一篇文章《尋找身邊的被動收入管道》中舉了四個身邊的非傳統被動收入的例子，也寫了“要仔細地觀察周圍熟悉的環境，細心去發現身邊被忽視的隱藏資源。”“無論什麼時候、什麼地方，機會總是有的，看你有沒有去尋找。不要因為大家說某件事不好，就不去瞭解。不要因為別人說沒有投資管道，你就沒有投資管道。每個人的資源都不一樣，你能創造的被動收入管道也會不一樣。”

而富爸爸團隊提出的方案是海外房產投資。與市面上很多海外房產展銷會不同，這次不是推銷房產，而是分享理念。

3. 投資的重要指標ROI

他說，講到投資，大家都關注投資回報率（Gross Rental Yield），

投資回報率的演算法是：

投資回報率 = 租金 X 12月 / 投資資本金

但是，如香港這麼高房價的地方，買房子收租，表面上看可到達2-3%的投資回報率，實際上，當我們扣除貸款供款、日常運營開支，分分鐘每個月還要貼錢。

他認為，更重要的指標應該是ROI。

ROI 的演算法是:

ROI = 現金流 X 12月 / 投資資本金

投資房產的現金流=租金收入 - 出租仲介管理費 - 管理費、維修費等日常運營費用 - 貸款供款

ROI在企業財務管理裡也比較常用。我所在的公司就把這一項作為公司業績考核的重點。

現金流可正、可負，受影響下，ROI也有很大的不同。

他用一個現金小遊戲來做演示：

（1）第一個拿給他50元現金的朋友，可以換走他手裡的100元現金。

根據ROI的公式，第一個朋友的ROI = (100-50)/50 *100% = 100% 

（2）第一個走到他眼前，什麼也沒拿的朋友，可以拿走他手裡剩下的50元現金。

根據ROI的公式，第二個朋友的ROI = 0 /50 *100% = 無窮大

富爸爸團隊這次分享的關鍵也就是如何創造一個ROI無窮大的被動收入系統。

這實在是大膽的設想。

而這個設想的關鍵是使用 OPM (Other People's Money)——用他人的錢來投資。

OPM在哪裡？

管道也就這些：銀行貸款、合夥人、天使投資人、發行股票（私募、公募）、信用卡和過橋貸款。

不過，平時只會從創業或公司運營的角度去思考OPM。輪到個人理財，通常只會想到銀行貸款或信用卡。

富爸爸的建議——以企業運營的思路打理個人財務——的確多了很多想像空間。

4. 去哪裡投資？

講者列出了選擇投資地區的幾個標準：

- 發達國家

- 穩定的經濟環境

- 持續增長的人口

- 銀行願意貸款給外國投資者

- 房子可以討價還價

- 產生正現金流

根據這些標準，他們推薦三個地區：英國、美國和加拿大。

舉的案例在我熟悉的英倫。我自己在英國投資過四套物業，還虧損了兩百多萬。對英國房產投資的情況比較熟悉。自忖憑他講得天花亂墜，一定誆不到我。

幾年前，我投資英國樓盤，因為不在當地，我選擇了交易和打理起來都比較簡單的新樓。價格是貴一點，好處是不太麻煩。左手直接從開發商買，右手就交給租賃仲介打理，只要出錢就行了。投資思路也是最傳統的房屋出租思路——針對住家客整租。

富爸爸團隊的策略是：購買殘破的二手樓，買下後重新裝修，並隔多幾個間隔，如五居室變成七居室，增加樓宇價值，再貸款套現取出本金，賺取淨現金流。

舉個例子：

講者在Crewe買了一間二手舊五居室：房價130,000磅， 裝修+其他雜費79,320磅，總計支付209,320磅 (181萬人民幣)。裝修時，除了翻新，還把五居室隔成了七居室。申請HMO資質，即House in Multiple Occupation (分租)。

房子全部租出後，向銀行申請貸款，銀行根據新的七居室估價（原舊五居室估價13萬磅，新七居室估價30萬磅），貸出70%（21萬磅）。貸出金額已超過全部投入之本金。即這個項目，投入本金為0。貸款後，租金扣除支付利息、日常管理費用後，依舊為正。此時， ROI為無窮大。

這個模式可以不斷拷貝。

此處關鍵點在於：

----英國擁有對外國人實施的Buy to Let 貸款計畫，只要單個房產的租金收入超過供款和日常費用，就能提供貸款，不受工資收入的限制。唯有如此，才能不斷重複此模式。

----租金收入必須能蓋過供款和日常經營費用，能正現金流。這樣空手套白狼才有意義。

----前期需要投入大量時間和精力，去找到個性化的、比較殘破、又有翻新價值的樓盤；需要討價還價，儘量壓低買入價，使得銀行估價有足夠的價格差空間。裝修產生價值，但裝修期需要現場督工。與多家銀行詢價，找到最優估價----------除非找到相關仲介，且分給中間人紅利後，依舊有足夠的價格空間。

----買樓不要看外表，要看數字。

----不要顧及付出去的成本，關鍵是這些成本帶回多少收益。

現場有朋友問，如果房價下跌、負資產了，怎麼辦？

這倒是無需擔心。反正你已經是零投入了，每個月還給你賺現金。如果房價下跌，租客正常交租，你就繼續收租，繼續供款，銀行也不會搭理你。如果租金下跌不足以彌補你的供款，你讓銀行收走樓房也無所謂，因為你的本金已經收回。且中間的時間差，應該也讓你賺了蠻久的月現金流了。

其實，這種改建分租的模式香港和大陸都普遍存在，只是要麼不太合法，走灰色地帶（如大陸和香港）；要麼前期需要投入大量的資金（如買香港的樓盤）。而且大家賺取的主要是分租與整租的價格差。這個策略最精彩的地方是配合銀行貸款收回本金，使用他人的錢來快速投資。

很有意思。不是嗎？你生活中有什麼新的發現？歡迎與我分享。

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Text & photos: 艾瑪