全港一手貨尾最少地區名單公開 重災區將軍澳2215變139伙 創十年新低

團結香港基金早前發表《香港房屋趨勢導航2026》本港私樓供應庫存已由2023年高峰的102個月（約8.5年），大幅回落至2025年的49個月（約4年），相當於減半。

「供應庫存月數」是衡量私樓消化速度的重要指標，以「已落成及興建中項目的未售單位總數」，除以「年度一手私樓平均每月成交量」計算。以2025年為例，潛在供應約8.9萬伙，全年成交逾2萬宗，即需4年即可全數消化現有庫存。

庫存月數減半意義重大，當消化期逾8年，市場極度飽和，去貨速度慢，發展商需減價促銷，投地意慾低迷，庫房收入受壓；如今回落至4年，是2019年後最短，顯示購買力已有效吸收供應，市場築底回升。相比之下，2023年潛在庫存逾9萬伙，全年交投僅約1萬宗，需近9年才能消化。

私樓供應庫存消化期大幅縮短，加上現樓承接力轉強，發展商壓力大減，推盤策略已由「求量不求價」轉向「價量兼備」。市場正由買家市場轉向賣家市場，發展商重新掌握定價主動權，新盤加價潮重臨。

受惠於新盤銷售顯著轉趨活躍，一手貨尾量持續回落。根據中原地產最新數據，今年首季一手貨尾量降至16,672伙，連跌四季，較2023年高位大幅回落近三成，貨尾比重亦跌穿12%水平，創逾四年新低，反映庫存已逐步脫離「警戒線」。若以去年購買力推算，現有貨尾理論上可於一年內吸納完畢。

屬近年最具代表性新盤戰場、貨尾重鎮之一的將軍澳，去年首季貨尾量多達2,215伙，並連續四年同期維持逾千伙水平，今年首季卻急降至僅139伙，按年大減逾九成，創2016年僅99伙以來的十年新低。該區的貨尾量排名，更由去年的「重災區」第2位，跌至今年第11位。在最新的「全港十大一手貨尾最少地區名單」中，更有部分地區的貨尾量回落至單位數，上環最少，僅剩7個。緊隨其後的馬鞍山（25 伙）及山頂（27 伙）同樣庫存見底。

新盤交投持續熾熱，4月份一手成交逾2,300宗，今年首4個月，有三個月一手成交均逾2,000宗水平。新盤市場正告別供應過剩，回歸供求運作健康的水平，第二季樓價料升5%。