【樓市重拾升勢】 本港樓市築底反彈 大摩料全年升12% 住宅與豪宅領跑 寫字樓仍陷困局

香港房地產市場在 2026 年展現出明顯的兩極化走勢。根據摩根士丹利（大摩）與萊坊（Knight Frank）的最新研究數據，本港住宅市場已確認築底並進入上升軌道，其中大摩料今年全年住宅樓價漲幅可達12%。但寫字樓板塊仍需時間消化空置率。對於投資者而言，目前正是重新審視資產配置的關鍵時點。大摩更上調多隻本地地產股的評級至「增持」及上調目標價。

資金流入與人才剛需驅動住宅升勢

住宅市場是目前本港房地產表現最穩健的部分。摩根士丹利已將 2026 年全年樓價升幅預測由 10% 調高至 12%，指出年初至今樓價已錄得 7.7% 的升幅，主要源於庫存下降，以及土地供應減少所致 。

豪宅市場更是資金追逐的焦點。萊坊數據顯示，首季售價逾 1,000 萬元的豪華住宅成交量按季大增 19% 至 96 宗 。除了本地需求外，大摩分析指出，來自中東及內地資金的持續流入，配合政府人才計劃帶來的剛性需求，為中高端住宅提供了強大支持 。發展商亦趁勢上調新盤開價，顯示市場底部已經確立 。

零售收租物業重拾動力：旅客增長與大型盛事帶動轉機

盛事經濟幫助零售物業市場正由低位反彈。摩根士丹利將零售銷售增長預測調升至 5%，並預期零售租金將在年底前恢復正增長，核心原因在於訪港旅客數字回升、人民幣走強以及本港頻密舉辦的大型活動帶動消費情緒 。

對於收租股而言，大摩特別看好具備資本循環能力及能提升總股東回報的公司，並將領展（0823）的評級上調至「增持」，目標價調升至 44 元 。

寫字樓市場表現疲弱：高空置率仍是復甦主要障礙

相比之下，寫字樓板塊的表現仍未盡人意，整體處於一個「極度矛盾」的階段。雖然摩根士丹利預測中環區租金將上升 5%，且空置率微跌至 9.6%，但這僅代表特級優質物業的表現 。

萊坊報告指，目前寫字樓的租務需求並非來自大規模擴張，而是明顯的「品質提升」轉租潮 。第一季 42% 的新租賃個案來自金融業，特別是中資證券行及私募股權基金，他們正趁租金低迷遷入中環優質商廈 。受惠於家族辦公室政策，跨國銀行在核心區設立財富管理中心的比例顯著上升 。 

但來自法律及科技行業的租客比例有所縮減，取而代之的是具備國資背景的企業進駐 。這種組合變化顯示，非核心區或質素一般的寫字樓將面臨長期結構性空置。

萊坊指出，整體甲級寫字樓市場仍受壓於高達 14.5% 的空置率，且新供應持續投入市場，令非核心區的去化壓力巨大。 

按揭信心回升預示次季價量齊增

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明觀察到，隨著樓價保持升勢，市民及投資者的入市信心正顯著增加。近月交投回暖帶動現樓按揭登記數字上升，預計發展商將繼續積極推盤，一手市場的旺勢將引領二手市場在第二季穩步上揚。

根據報告的建議，投資者應採取「重住宅、輕商用」的策略。大摩建議關注具備每股盈利及股息擴張潛力的發展商，如恒基地產（0012）已被上調至「增持」評級，目標價看 37 元 。在目前庫存水平下降與資金流向利好的環境下，樓價見底回升已成定局，投資者應把握現時的入市窗口期。 

Text by BusinessFocus Editorial

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