本港樓市顯著回暖 地產股「小陽春」 提前報到 長實新鴻基創一年新高 估值有待收復

隨著農曆新年將至，香港市民花紅到手，樓市重新活躍，一手樓銷售持續火爆。刺激港股市場上演一場久違的本地地產股估值修復行情。今日市場焦點無疑落在地產龍頭身上，新鴻基地產（0016）股價勢如破竹，一舉突破歷史高位，高見121.64元。而長實集團（1113）與信和置業（0083）等股份亦緊隨其後，升浪背後並非單一因素驅動，而是由減息環境、供應策略、投行預期以及本地市場獨有的「小陽春」效應交織而成的復甦交響曲。

成交從12月開始回暖明顯

在剛剛過去的週末，新樓銷售持續暢旺，有買家趁加價前入手。新世界發展（0017）旗下的港島南岸第5B期滶晨II，上週末連環沽10伙套現近1.5億元，而今日滶晨II的43伙優質高層單位將會加價，加幅最高達3%。至於新世界和遠東發展(0035)合作發展的九龍東啟德柏蔚森系列，在上週末累計出售6伙️單位，套現逾半億。

近期，新世界發展去貨速度加快，去年12月推出的西九龍高鐵住宅項目瑧爾AUSTIN BOHEMIAN全數售罄，剛推出的豪宅項目皇都亦於去年12月售罄。

此外，新鴻基地產（0016）旗下西貢十四鄉的SIERRA SEA第2B期本週將會進行首輪186伙單位銷售，目前反應熱烈，超額認購逾180倍。

信置牽頭的元朗錦上路站柏瓏系列，過去周末錄得23宗成交，兩日套現逾1.67億元。

豪宅盤位於中環半山的雅盈峰，由盈大地產(0432)及資本策略(0497)合作發展，過去一週沽出三伙單位，套現超過1.4億，發展商隨即宣布加推。

定價克制催生「小陽春」

發展商近期積極的推盤策略亦見成效，新樓供應量增加，但地產商普遍採取克制且具吸引力的定價策略，配合多元化的付款方案，成功在年初淡季中催生出香港地產界常說的「小陽春」。交投活躍不僅加速了發展商的資金回籠，更在心理預期上扭轉了市場對樓市低迷的負面看法，讓投資者看好地產商在 2026 年首季的銷售表現。

二手樓方面亦交投改善，中原地產數據顯示，各大代理錄得的十大屋苑成交量均有穩步增長。其中，中原地產錄得 14 宗成交，按週大增約 55%。反映二手樓價的中原城市領先指數（CCL）在 1月23日公布的最新數據為 145.54，按週上升 0.63%，為一年半以來新高，按月則累計上升 1.38%，證實了樓價正處於穩步回升的通道中。

市場情緒的轉變也離不開國際投資銀行的集體轉向。進入 2026 年，多家外資投行相繼發表研究報告，一改過往幾年的審慎態度，紛紛上調本地地產股的投資評級與目標價。包括美銀、花旗、摩根大通、滙豐及地產代理普遍預期2026年樓價上升。美銀上調升幅預測至10%，中原地產則預測升幅可達15%，市場平均預計今年香港住宅平均升幅5%至10%。

地產股折讓待修復

分析師普遍認為，地產板塊在經歷長期的估值折讓後，目前的市帳率已處於歷史極低水平，在基本面好轉的背景下，極具「追落後」的空間。

其實，從12月開始，本港樓市顯著回暖。首先，利率環境的結構性轉變是這波升勢的最強底氣。隨著美聯儲處於減息週期，本港銀行同業拆息（HIBOR）持續走低，本週一（1月26日）與供樓相關的港元1個月同業拆息 (HIBOR) 最新報2.78厘。這不僅讓負債規模較大的地產商得以顯著降低財務成本，直接改善盈餘質量，更重要的是在零售端重現了「供平過租」的現象。當置業按揭的月供負擔開始低於租金支出，原本持觀望態度的租客開始大規模轉向買方市場，「轉租為買」，預計住宅成交量將顯著回升，為樓市注入了實質的剛性需求。

此外，宏觀環境的改善亦為樓市提供了隱形動力。港股開年以來的亮眼表現產生了積極的財富效應，部分投資者在股市獲利後選擇將資金配置於物業市場以作保值。疊加特區政府各類人才引進計劃所帶來的長遠人口紅利，這些高收入人才正逐步從租務市場轉向物業買賣市場，為中高端物業提供了長期支撐。

今日地產股的全線反彈，其中新鴻基地產升幅超過4%今年以來升幅超過25%；長實集團（1113）今日股價高見45.82元，升超過2%，今年以來升幅接近15%；新世界發展今日升逾2%，今年累計升幅超過30%。恆隆地產（0101）信和置業今年以來升幅超過10%。

Text by BusinessFocus Editorial

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