香港樓市2026年復甦？ 樓市底部確認反彈 大行紛紛睇升最多10%  揭開樓市逆轉三大動能

隨著 2026 年的開啟，香港房地產市場展現出多年來未見的樂觀情緒。多家投資銀行及分析機構在最新發布的年度報告中一致認為，香港樓市已於 2025 年正式完成觸底循環，目前正處於新一輪上升週期的起點。受惠於降息週期落實、土地供應稀缺以及人才政策帶來的購買力轉化，大行普遍預期 2026 年住宅樓價將錄得5% 至10%的升幅。

供需結構發生根本性轉變

美銀在最新報告中釋出強烈看好訊號。該行指出，隨著本港住宅市場於 2025 年確認觸底，2026 年的復甦動力將進一步加強。美銀因此將 2026 年樓價升幅預測由原先的 3% 大幅上調至 5% 至 10%，並預期這股升浪將延續至 2027 年（預測再升 5%）。

除美銀外，其他主要投資銀行亦維持積極看法。摩根士丹利（Morgan Stanley） 預測最為激進，看好 2026 年樓價升幅達 10%，並指出住宅、核心區辦公室及零售物業將迎來同步增長。

花旗銀行（Citi） 強調，香港土地供應已降至 14 年低位，由於新增土地供應少，住宅貨量笑話，樓市出現淨吸納的情況。加上「人才計劃」帶來的剛性需求，資本市場帶來財富效應，市場將出現「供不應求」的局面，預測升幅從還本的3%改為8%。

摩根大通（J.P. Morgan） 則認為，在低息環境下，內地買家已將香港物業視為境外資產配置的首選，支撐樓價穩步上升 5%。

驅動因素：低利率與人才紅利並行

分析指出，2026 年市場最顯著的改變是「供平過租」現象的全面重現。隨著按揭利率多次下調，租客轉租為買的門檻大幅降低。同時，政府透過「高才通」等計劃吸引的數以萬計人才，在港居住滿兩年後正逐步釋放置業需求，成為樓市最穩定的支撐力量。

除了住宅市場，美銀報告亦對商業物業進行了深度剖析。報告預測，中環及尖沙咀等核心商業區的辦公室租金有望回升5%；然而，九龍及港島東等非核心區域因供應量較多，租金表現仍將受壓。零售方面則呈現「兩極化」，高端商舖租金預計持平至增長 5%，而大眾市場租金則可能在持平至下跌 5% 之間波動。

美銀認為，地產板塊的估值已回歸正常化，未來三年的盈利反彈潛力將由實體市場復甦帶動。在眾多地產股中，該行特別看好長江實業 (1113)、太古地產 (1972) 及 恒隆地產 (0101)。

地產股亦顯著回升，1月14日（週四）新世界發展（0017）一度急彈逾15%，其餘本地地產股逆市上揚。

儘管仍需留意地緣政治及非核心區辦公室供應過剩等風險，但整體而言，2026 年的香港樓市已擺脫過去幾年的陰霾。大行普遍認為，在低庫存、低利率及政策利好的共同作用下，物業投資的價值正重新體現。

Text by BusinessFocus Editorial

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