宜家宣佈關閉內地7間商場 告別中國地產紅利期 自持物業淪財務包袱？

宜家（IKEA）中國官方近日發布公告，宣布將對其實體銷售網絡進行大幅調整，並將於2026年2月2日起，正式停止運營包括上海寶山、廣州番禺、天津中北、南通、徐州、寧波及哈爾濱在內的7間內地商場。這不僅是IKEA進入中國市場以來最大規模的關店行動，更標誌著這家零售巨頭正從過往的「規模擴張」時代，被迫轉向「精準深耕」階段。這場戰略大撤退的背後，除了零售業績的疲軟，更折射出在內地樓市轉勢、地產紅利消退的大背景下，IKEA過往引以為傲的「自持物業」模式正成為沉重的財務包袱。

核心業績倒退 傳統模式現疲態

IKEA之所以急於變陣，最直觀的導火線在於業績增長的乏力。數據顯示，IKEA中國在2024財年的營收錄得111.5億元人民幣，較上一財年的120.7億元明顯下滑，跌幅約為7.6%。

IKEA過往依賴將商場建於城市邊緣，透過「迷宮式」動線引導消費者進行長逗留、衝動性消費。然而，隨著中國電商物流的高度發達以及年輕一代消費節奏加快，消費者已不願長途跋涉僅為購買低單價家品。與此同時，近年涉及核心品類的產品召回事件，以及社交媒體上關於產品質量的爭議，亦在一定程度上削弱了品牌號召力。

在營收承壓下，縮減低效門店規模，成為集團止蝕的必要手段。事實上，自2021年起IKEA已在中國市場陸續關閉多間門店。

深度解構：自持物業變「負資產」？

值得留意的是，是次關閉的名單中，包含了上海寶山（2013年開業）、天津中北（2012年開業）及哈爾濱等門店，這批商場多屬於IKEA在中國地產「黃金十年」期間買地自建的標準店，屬於典型的自持物業。

過往，IKEA在中國被視為「隱形地產商」。其母公司英格卡集團（Ingka Group）通過自購土地自建商場，不僅能規避租金上漲風險，更能享受中國房地產爆發式增長帶來的土地升值紅利。即便零售業務毛利微薄，腳下的資產升值亦足以令集團賺得盤滿缽滿。

然而，隨著中國樓市進入深度調整期，這套「零售+地產」的雙輪驅動邏輯已然崩塌。一方面，商業地產價格下行導致昔日的優質資產面臨估值縮水，持有重資產不再是抗通脹的「護城河」，反而因流動性差及高昂折舊，淪為資產負債表上的累贅。另一方面，關閉自持門店意味著IKEA必須面對龐大的資產處置難題。近期市場頻傳 Ingka Group 正在尋求出售中國部分資產或尋找戰略合作夥伴，這清晰地表明集團正急於將不動產變現以回籠資金，從而減輕財務壓力。

從買地自建到關店賣樓，IKEA的動作實質上是一次防禦性的「去地產化」手術。在租方市場下，轉向租賃模式能大幅降低資本支出，並將經營風險轉嫁給業主，這是在當前宏觀經濟環境下「現金流為王」的避險策略。

棄買轉租 試水城市小業態

在剝離重資產包袱的同時，IKEA並未放棄中國市場，而是加速轉向「租賃+小店」的輕資產模式。早在2020年，IKEA便已開始在上海試水這一路徑，試圖打破對自持物業的依賴，從郊區「買地建樓」轉向核心商圈「租賃開店」。

未來兩年，IKEA將以北京和深圳作為重點市場，計劃開設超過10間小型門市，其中包括將於今年2月開業的宜家東莞商場，以及將於4月開業的北京通州商場。

Text by BusinessFocus Editorial

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