「房住不炒」 黑石股價一度跌近一成 特朗普擬推「限購令」禁機構購買獨立屋

美國總統特朗普（Donald Trump）在社交媒體上直指大型機構大規模收購獨立屋是推高房價、剝奪年輕人「美國夢」的元兇，並揚言要立法禁止機構購買獨立屋。相關言論引發房地產行業股票全面下跌，黑石集團（BlackStone）(BX)股價一度急挫近一成。分析認為，美國資本行為正在重新被納入政治與產業秩序之中，市場結構將會產生實質影響。而透過打擊「華爾街地主」，特朗普亦能爭取「首置族」與中產選民的支持。

美國今年11月將會進行中期選舉，總統特朗普所屬政黨共和黨必須取勝，否則特朗普可能面臨民主黨對其的彈劾。故此特朗普近日已經頻頻發功希望爭取選民支持，其中要解決置業問題的樓市政策成為關鍵。

中期選舉前夕爭取選民支持

特朗普寫道：「長期以來，擁有住房一直被視為美國夢的巔峰。這是對辛勤工作、恪守正道的回報。但現在，由於拜登和國會民主黨人造成的創紀錄高通脹，美國夢對太多人來說越來越遙不可及，尤其是對年輕的美國人來說。」

「正因如此，以及其他諸多原因，我將立即採取措施，禁止大型機構投資者購買更多獨棟住宅，並將呼籲國會將其立法。房子是給人住的，不是給企業的。我將在兩周後於達沃斯發表的演講中討論這一話題，包括進一步的住房和可負擔性提案等等。」

過去幾年，美國的機構投資者利用雄厚資本，在熱門區域以高於市價、現金交易的方式掃貨，將獨立屋轉為長租物業。特朗普亦曾經在去年12月透露將會在今年初宣布美國史上最激進的住房改革方案。

根據 S&P Case-Shiller全國房價指數顯示，美國樓價過去五年大幅上揚，從2020年3月至今累積升幅已經超過50%。樓價上升的主要原因在於華爾街資金大量流入房地產市場，帶來大量投資需求，在規模優勢之下，推升樓價並且令原來可供出售予自住用家的房屋數量減少。據三藩市的媒體報導，例如美國灣區高科技的高收入人士，亦在美國股市上升並且持續創歷史新高下，希望將股票投資獲得的財富轉移至房地產市場，公寓亦成為投資者的搶手貨。

此外，美國人口結構變化一成為推升樓價的主要原因，因為千禧世代開始進入置業高峰期，在住房供應不足但需求膨脹的情況下，進一步推高樓價。

分析認為機構會重整資本配置

根據美國企業研究所的研究，大型投資機構約佔全美獨棟住宅總量的1%。投資機構在一些地區的佔比較高，例如亞特蘭大達到4.2%，達拉斯為2.6%，休士頓為2.2%，市場對大財團依賴度極高。

特朗普是次針對的是「獨立屋」及機構投資者，涉足住宅租賃及不動產基金的黑石集團就表示，旗下美國獨立屋投資僅佔不動產管理資產的2%左右，為整體資產規模的0.5%，而且強調公司以買賣物業為主，並非長期持有住宅的機構投資者。

市場擔憂大型機構可能為了應對政策而停止購買甚至拋售庫存，這對目前處於高位的美國房價構成了短期下行壓力。KBW 分析師拉赫曼認為市場反應過度。雖然政策帶來短期風險，但單戶住宅 REIT 及建商股的跌幅可能過大，反而提供潛在布局機會。他指出，機構投資者可能因應新政策而重整資本配置，轉向自行開發或出售既有資產。

未來若具體法案提出並獲得通過，大型機構可能停止在獨立屋上的購買行為，甚至為了規避風險而拋售庫存，短線可能面臨市場供應增加，壓制樓價升市。

受消息影響下，以單戶住宅出租為主業的 Invitation Homes (INVH) 、American Homes 4 Rent (AMH) 股價在1月7日分別跌逾6%及跌4%，黑石集團更一度跌近一成，收市跌幅逾5%。

Text by BusinessFocus Editorial
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