【小龍專欄】2025香港樓市轉折已至 機遇何在？22萬內地專才及家屬 改變了樓市的命運

「跌了多年，終於見底回穩。」這是2025年香港地產中介常說的話。經過長時間調整後，香港樓市在減息周期、政策鬆綁及人才流入等多重利好下，呈現溫和復蘇跡象。樓價止跌微升，成交量顯著回升，租金持續火熱，形成量價租齊穩的健康格局。對剛需買家、投資者和新來港人才而言，這波轉折帶來了難得的入市窗口。

2025年的香港樓市，已擺脫以往陰霾。今年樓市及市場情緒明顯改善。全年的住宅成交量預計達約62,000宗，較去年增長17%，成為回暖的最佳證明。 一手新盤銷情理想，發展商積極去庫存；二手市場亦跟隨激活。新盤成交預計超過20,000宗，創近年新高，部分區域如啟德區更錄得成交額逾300億港元。

租金市場更是亮點，連續多年上漲，全年升幅約4.0%，核心區小單位屢破紀錄。 私人住宅租金指數屢創新高，受人才及學生流入帶動，租盤供不應求。這與樓價同步回穩，徹底結束以往「價跌租升」的怪現象，構成健康的市場閉環。

樓市回暖並非偶然，主要來自四大動力支撐。首先，減息周期成為強心針。隨著美國聯儲局減息，香港按揭利率降至低位，供樓負擔大減，釋放大量購買力，財富效應進一步刺激需求。 其次，政策鬆綁持續發酵。全面撤辣後，內地買家稅費大幅降低，按揭成數放寬，吸引大量普通話買家入市，成交創歷史新高。

第三，人才流入提供剛性需求。高才通等計劃吸引逾22萬人才及家屬，他們先租後買，強力支撐租務及剛需市場。高購買力群體更成為新盤主力。 最後，新盤主導市場。買家偏好新樓，發展商積極定價，庫存加速消化，一手熱銷帶動二手，形成新舊齊旺的良性循環。

當然，機遇背後仍需留意風險。雖然住宅市場回穩，但中小單位供應仍高，部分郊區或現波動；商業地產持續低迷，寫字樓空置率上升；宏觀不確定因素，如地緣政治及資金流向，亦可能影響市場。 目前樓價距高峰仍低約25-30%，短期難現暴漲。

展望2026年，機構普遍樂觀。很多預測成交量維持高位，樓價升幅可達5%。 供應缺口逐步顯現，中產及投資者入市將進一步推升市場。但明年有人說是赤馬紅羊，是否真的會一帆風順?

小龍

江恩理論及時間周期專家，陸港台出了多本著作及受不同媒體轉載文章，多次提前預測大市轉勢時間。

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