日本大學畢業生起薪點創新紀錄 仍追不上租金升幅 住房成年輕人奢侈品

日本樓價節節上升，海外投資者投資日本房地產更趨活躍，今年首6個月單是辦公室等的收購額達到去年同期的兩倍，超過1萬億日圓，創下歷史最高紀錄。日本當地已出現禁止海外人士投資日本物業的聲音，並有調查指有32％日本經濟學家認為應該加強限制外國人士和企業購買物業。同時，有日本企業上調了應屆畢業生的起薪點，並持續刷新歷史最高紀錄，但應屆畢業生卻仍無法負擔東京23區單身公寓租金，令住屋成為「奢侈品」。

海外投資者除了投資日本住宅外，更有機構投資者大舉進軍日本房地產，其中最引人注目是美國黑石集團（Blackstone）2月以約4000億日圓的價格收購東京都千代田區的「東京花園露臺紀尾井町」，為外資投資日本史上最大規模的房地產投資項目。另外香港的基匯資本（Gaw Capital Partners）以約1500億日圓的價格收購東京都中央區的「東急plaza銀座」。

市場普遍預測日本的物價上漲趨勢將會持續，7月的消費者物價指數按年上漲3.1％，更是連續8個月處於3％以上水平，物價上漲更推動租金上升，市場預計只要地段好、樓齡新的大型辦公室的租金將繼續上漲。至於二手住宅方面，東京KANTEI（東京都品川區）的數據顯示，每70平方米的家庭住宅，7月二手住宅的平均叫價為1.0477億日圓（約551萬港元），按月上漲1.4％，刷新歷史最高紀錄。

其實不少日本企業已上調應屆畢業生起薪點，而且平均起薪持續創新高，甚至有部份企業起薪達30萬日圓 （約16,068港元），但年輕人對此滿意度不高，原因是東京23區單身公寓租金升幅更大。

日本勞務行政研究所調查顯示，2025年度入職的大學畢業生起薪約25.51萬日圓（約13,664港元），較上年度增長6.3%，亦是1967年有紀錄以來的最高起薪點，而且升幅逐年擴大，其中2023年度為3.7%、2024年度則為5.1%。

不過，東京房租升幅卻遠超人工升幅。根據不動產資訊網站營運商LIFULL數據顯示，5月東京23區的單身公寓平均租金約11.71萬日圓（約6,275港元），按年上漲13%，甚至超過東京23區家庭租盤的8.6%升幅。不論單身公寓及家庭租盤的升幅，均拋離薪金升幅。

另一方面，近月日本針對是否應該限制海外人士投資日本樓進行調查，目前日本基本上不限制外國人擁有日本物業。在調查中，就「是否應該對外國人和外國企業購買不動產加強限制」詢問多個日本經濟學家，其中回答「不好説」的受訪者最多，佔40%；32%人認為應該加強限制；另有21％人表示不應該。

支持加強限制的美國普林斯頓大學教授清瀧信宏表示，日本樓價過高，令年輕家庭上車族和新企業進入市場變得困難。法國巴黎綜合理工學院教授郡山幸雄也表示，日本對購買物業的限制相對寬鬆，尤其是應對城市地區投機性交易來看，需具備針對性地加強限制措施。

慶應大學教授坂井豐貴則表示，考慮到日本少子老齡化導致的供需放緩，基本上可以不限制購買不動產。不過，針對東京都中心等部份地區，因外國資金導致價格過度上漲，可以進行一定限制。

Wendy全球樓行

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