私樓租金升 惟工商舖租金跌勢未止 有舖業主大鑊?

工商舖連續蝕讓及租金下跌，但住宅租金上升，歷史數據指這不能持續。現在是持商舖的富有老闆大鑊，打工仔HAPPY?

目前，香港住宅租金持續上升，而工商舖（包括辦公室和零售物業）租金則下跌。根據近期數據，住宅租金指數在2024年7月接近歷史高點（僅低於2019年峰值3%），而Grade A辦公室租金在2025年第一季度下跌2.5%，預計全年將下跌5-10%。

歷史數據顯示，類似分化在過去經濟危機期間出現。例如，1997年亞洲金融危機後，工商物業需求大幅下降，租金下跌，而住宅租金相對穩定；2008年全球金融危機期間，工商物業租金下跌幅度遠大於住宅，持續約2-3年後市場逐漸復甦。所以其實這差距不會持續，我曾經有一個做零售的朋友講: 目前是老闆大鑊，打工HAPPY，但是這差異是否可以持續?

住宅租金：2024年7月，私人住宅租金指數接近歷史高點，僅低於2019年峰值3%。Class A單位（面積40平方米以下）的租金收益率在2024年6月達到3.4%，為2012年以來最高，反映需求強勁。

工商舖租金：2025年第一季度，Grade A辦公室租金較前季度下跌2.5%，預計全年將下跌5-10%，主要因供應過剩和企業需求疲弱。零售物業租金也受電子商務影響，一些一線舖位的的租金值在2024年第三季度較2014年峰值低70%以上。

【歷史數據分析】

RVD提供從1979年起私人住宅租金指數和從1978年起私人辦公室租金指數的歷史數據，這些數據可用於比較長期趨勢。以下是關鍵歷史時期：

亞洲金融危機（1997-1998年）：
1997年危機後，香港經濟衰退，工商物業需求大幅下降，租金下跌近半，而住宅租金因基本需求支撐相對穩定。歷史數據顯示，工商物業租金在1998-2000年間持續低迷，住宅租金則在2000年開始回升。

全球金融危機（2008-2009年）：
2008-2009年，工商物業租金下跌幅度遠大於住宅，辦公室租金下降約10-15%，而住宅租金在2009年後開始回升，反映市場對住宅需求的持續支持。這種分化持續約2-3年，隨後經濟復甦帶動工商物業租金回升。

COVID-19後期（2020-2025年）：
COVID-19後，遠程工作和電子商務興起導致工商物業需求下降，辦公室租金在2024年下跌8.6%，零售租金受消費模式轉變影響。與此同時，住宅租金因人口回流和政府政策（如調整印花稅）而上升，2024年7月達到近歷史高點。

以下表格總結關鍵歷史時期住宅與工商物業租金趨勢：

【成因分析】

短期因素：

住宅租金上升：香港人口密度高，土地供應有限，加上政府政策（如2025年將「僅徵收100元印花稅」的物業價值上限由300萬元提高至400萬元）刺激首次置業者和投資者需求，間接推高租金。

工商舖租金下跌：經濟不確定性導致企業縮減開支，遠程工作減少辦公空間需求，同時零售物業受電子商務影響

長期結構性變化：

遠程工作：COVID-19後，許多企業採用混合工作模式，減少對辦公空間的需求，可能長期壓低辦公室租金。

電子商務：線上購物增長對傳統零售物業需求減少

人口與政策：香港人口雖然減少4,300人（截至2024年），但住宅需求因政府政策和經濟因素（如非本地人才流入）支撐，可能長期保持強勁。

研究顯示，住宅租金上升而工商舖租金下跌的現象通常與經濟週期相關，歷史數據顯示這一趨勢在過去危機期間出現，並在經濟復甦後調整。例如，1997年和2008年的分化持續2-3年，隨後市場回暖。

因此，綜合來看，這一現象不太可能是長久的，屬於經濟週期的一部分，但結構性變化可能使工商物業租金下跌的趨勢延長至數年。

基於歷史數據和當前市場分析，住宅租金上升而工商舖租金下跌的現象屬於短中期的經濟週期現象，過去類似情況在2-3年內調整。當前結構性變化可能延長這一趨勢，但長期來看，隨著經濟復甦和市場調整，兩者租金分化將逐漸收窄。

小龍

江恩理論及時間周期專家，陸港台出了多本著作及受不同媒體轉載文章，多次提前預測大市轉勢時間。

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