負資產是甚麼意思？負資產原因及影響分析及避免方法

隨著房地產市場持續波動，負資產問題再度成為焦點。根據最新數據顯示，2025年第1季負資產宗數達到40,741宗，創下2003年沙士後的新高。負資產對業主的財務壓力深遠，但只要充分了解其成因和應對方式，仍可有效降低風險。本文將全面剖析負資產的最新情況、歷史走勢及避免方法，幫助您掌握市場動態。

負資產最新數據：2025年第1季創新高

根據金管局數據，2025年第1季負資產宗數達到40,741宗，涉及金額高達2,058.81億港元，為22年來新高。以下是近年負資產數據的變化情況：

數據分析：

2025年第1季負資產宗數較2024年第4季增加6.1%，金額增加5.5%。隨著樓價進一步下滑，負資產宗數可能持續攀升。

什麼是負資產？

負資產是指物業的市值低於未償還的貸款額，導致資不抵債的情況。以房地產為例，如果您以600萬購置物業，申請九成按揭（貸款額540萬），當樓價跌至500萬以下時，您便進入負資產狀態。

案例：

• 屬於負資產情況： 房屋市值：480萬，剩餘貸款：500萬。
• 未進入負資產情況： 房屋市值：520萬，剩餘貸款：500萬。

負資產成因解析

負資產的形成主要與以下兩大因素相關：

1. 樓價大幅下跌

樓市波動是負資產的主要原因，當樓價下跌超過按揭成數的比例時，業主容易陷入負資產。例如，申請九成按揭（90%貸款成數）的業主，只需樓價下跌10%，便會進入負資產。

2. 高成數按揭的風險

高成數按揭（例如九成或十成按揭）雖能降低首期壓力，但當樓價回落時，業主更容易陷入資不抵債的狀態。

其他影響因素：

• 經濟環境不穩： 例如失業率上升或利率調整，影響購房需求和樓價。
• 市場高點入市： 在房價高位購房的業主，當市場回調時受影響更大。

負資產的歷史走勢

香港負資產的歷史可追溯至1997年至2003年的樓市低迷期：

• 1997年： 樓市達到高峰，但隨後遇到亞洲金融風暴，樓價開始下跌。
• 2000年： 科網股爆破，樓價進一步下滑。
• 2003年： 沙士疫情爆發，負資產宗數創下歷史新高，達到超過10萬宗。
• 2025年： 負資產宗數再次攀升，反映樓價持續下跌的壓力。

負資產新高的原因

根據差餉物業估價署數據顯示，2025年第1季私人住宅售價指數降至285.7點，創下自2016年第3季以來的新低。與2021年第3季的高位397.9點相比，樓價已下跌超過25%。

主要原因：

1. 樓價高位回調： 早期高位入市的業主，因樓價下滑導致負資產增加。
2. 高成數按揭影響： 九成按揭計劃的普及，使更多業主在房價下跌時進入負資產行列。

負資產與銀主盤的關係

雖然樓價下跌可能導致負資產宗數上升，但負資產並不等同於銀主盤。只要業主能按時供款，銀行通常不會要求「call loan」或收樓。根據金管局的壓力測試，現時大部分業主的供款能力仍然穩健。

銀主盤出現的條件：

• 業主連續2-3個月未能還款，銀行才會採取行動，例如催收或拍賣物業。

負資產個案分析：嘉湖山莊與沙田第一城業主實例

隨著2025年樓市持續調整，愈來愈多業主因樓價下跌而陷入負資產狀況。以下以天水圍「嘉湖山莊」和沙田「第一城」的實例，說明負資產如何影響業主的財務狀況及可能面臨的額外支出。

負資產案例 ：嘉湖山莊兩房單位

天水圍「嘉湖山莊」一個實用面積446呎的兩房單位，業主於以530萬元買入，每平方呎價格約為11,883元。然而，僅僅半年後，銀行最新估值已大幅下跌至457萬元，估值回落幅度高達14%。

買入單位時：

• 首期：53萬元（10%）
• 按揭貸款：477萬元（90%）

現時銀行估值： 457萬元

負資產情況：

若業主現時選擇出售該單位並贖樓，估值已無法覆蓋剩餘貸款477萬元，需額外補回20萬元差額。

負資產案例 ：沙田第一城低層單位

沙田「第一城」44座低層單位，實用面積284呎，業主於以525萬元購入，但現時銀行估值已下跌至457萬元，跌幅約為13%。

買入單位時：

• 首期：52.5萬元（10%）
• 按揭貸款：472.5萬元（90%）

現時銀行估值： 457萬元

負資產情況：

若業主現時出售物業，估值仍不足以支付剩餘貸款，需自行補回15.5萬元差額。

負資產分析：高成數按揭的風險

上述兩個案例共同顯示了高成數按揭在樓市下跌時的風險。當業主以九成按揭（或更高成數）購房時，僅需樓價下跌約10%至15%，便可能陷入負資產，進而面臨以下挑戰：

1. 額外補差額： 物業估值低於貸款餘額，需以現金補回差額。
2. 稅務負擔： 如物業持有不足3年，需額外支付20%至30%的額外印花稅。
3. 財務靈活性受限： 無法轉按或出售，進一步限制現金流。

如何避免負資產？

針對類似案例，建議買家注意以下幾點，以減少因樓價波動而陷入負資產的風險：

1. 避免高成數按揭： 儘量將按揭成數控制在80%或以下，降低樓價跌幅對財務的影響。
2. 選擇合理買入價： 買房時應選擇貼近市價的物業，避免以高於市價的價格購入。
3. 長線持有為主： 短期持有物業風險較高，建議以長遠投資角度購房，等待市場回穩。

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