舖租瀉5成 京東MALL擬進軍香港 在港招兵買馬 成豐澤百老滙淘寶勁敵

零售寒冬令香港旺區舖租狂跌逾5成，反成為香港經濟復活的關鍵？繼阿里（9988）旗下香港淘寶與合作夥伴在尖沙嘴開設首間傢俬及生活家品店後，有報道指淘寶內地的勁敵京東（9618）亦正招兵買馬，趁舖租大幅下調，打算在港物色大型舖位，以開設超級體驗店「京東MALL」，主打家電及沉浸式購物體驗。分析認為，京東勢將在港與傳統電器巨頭如豐澤、百老滙以及淘寶爭奪零售市場佔有率，或引發減價戰吸引更多港人及旅客光顧，振興零售，惟亦有可能導致市場中的弱者遭淘汰。

近年來，內地兩大電商巨頭阿里巴巴（9988）旗下的淘寶與京東（9618）在電商領域的競爭日趨白熱化，雙方不僅在線上市場爭奪用戶，更將戰火延燒至線下實體零售。繼淘寶香港與本地家居維修平台Papabo合作，在尖沙嘴開設首間家俬及生活家品實體店後，《明報》引述市場消息，指京東正積極在香港選址，計劃開設自營線下超級體驗店「京東MALL」，主打家電、家居及沉浸式購物體驗，但暫時未知香港首間「京東MALL」何時營業。

淘寶作為阿里巴巴旗下的核心電商平台，以其龐大的商品種類和C2C模式聞名，吸引了大量中小賣家入駐。根據阿里巴巴2024財年第三季度財報，淘寶天貓集團的活躍消費者數量已超過8.8億，顯示其在電商市場的強大影響力。至於京東則以B2C模式為主，主打自營商品和優質物流服務，強調正品保障和快速配送。

京東則是淘寶在內地的勁敵。據2024年第三季度財報，京東年度活躍用戶數量達到5.88億，年度交易總額（GMV）約為人民幣4.6萬億元。京東近年並大力發展線下零售，特別是「京東MALL」和城市旗艦店的布局。截至2024年11月，京東MALL在內地已開設17間門店，覆蓋北京、廣州、重慶等一二線城市，另有北京、南京、成都等多間新店在建，預計2025年全國門店數量將超過20間。京東MALL以家電、家居、3C產品為主，涵蓋200個一線品牌，經營商品超過20萬種，並提供一站式家居設計服務，試圖通過沉浸式體驗吸引消費者。

故以往每逢「雙11」等內地購物節，京東與淘寶都會由線上鬥到線下，並引發激烈減價戰，雙方曾以「全網最低價」及「真低價」等策略，通過補貼和折扣吸引消費者，望成為贏家。據分析，淘寶在用戶流量上佔優。然而，京東憑藉其自營模式和物流優勢，在高端消費品市場擁有滲透率更高，尤其是在家電和3C領域。故兩大集團可謂叮噹馬頭。

與內地市場的激烈競爭形成鮮明對比，香港零售業近年來陷入低谷，令舖租一沉不起。以銅鑼灣為例，舖租已經由2022年的每平方呎1,800元，大跌超過55%至2024年底的800元；尖沙嘴漢口道一帶的商舖租金，期內同樣由1,200元大跌約58%至500元，可見劈租之慘烈。

佐敦彌敦道的前泰林電器旗艦店更為經典，自泰林結業後，該舖位已空置16年。2019年6月招標時市值約港幣6億元（呎價5.25萬元），但一直無法以好的價錢賣出，至近日美聯前執行董事郭應龍以港幣4,800萬元購入三分之二業權，呎價僅約港幣5,700元。以此粗略估算，該舖現時估值不足1億港元。

然而，商舖租金及售價大幅下滑，卻為內地電商巨頭進軍香港提供了契機。據報道，雖然香港租金仍然高企，令香港京東MALL的規模可能無法與內地的深圳華強北旗艦店（面積逾1萬平方米）相比，但其經營模式或將參考內地的成功經驗，注重消費者體驗和品牌展示。

據報道，京東早在去年第4季度已開始在香港電器零售業高薪挖角，並通過旗下京東產發購入沙田利豐中心全幢物業，顯示其進軍香港市場的決心。市場消息透露，京東首家香港「京東MALL」的選址可能位於旺區，如尖沙嘴或銅鑼灣，以充分利用租金低谷的優勢。

Text by BusinessFocus Editorial

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