【Wendy全球樓行】墨爾本10月樓價升幅澳洲之最 近年樓價大落後 與新冠後遺症有關?

墨爾本樓市經歷疫情後終於反彈！有報告指，踏入10月份墨爾本成為全澳洲按月樓價升幅最大的首府城市，亦為在過去半年首次錄得升幅，住宅樓價格中位數按月上升0.5%至79.3萬澳元(約408萬港元)。

墨爾本一直是繼悉尼之後，澳洲「第二貴」的房地產市場，過去40年來墨爾本樓市在「價量」均表現強勁。然而在經歷新冠肺炎疫情後，墨爾本樓價卻後勁不繼。Corelogic數據指，在過去5年全國住宅價格上漲47.9%。自2019年8月以來，珀斯以76.4%升幅領先其他城市，布里斯班樓價亦上升71.5%，阿德萊德亦飆升70.8%，即使是樓價最貴的悉尼亦上漲43.1%。相比之下，墨爾本樓價縱升19.8%仍跑輸。

然而，物業價格分析機構 PropTrack 最新公佈的住宅樓價指數 (Home Price Index)顯示，10月份墨爾本成為全澳洲按月樓價升幅最大的首府城市，當地的住宅樓價格中位數較前一個月上升0.5%至79.3萬澳元(約408萬港元)，亦是墨爾本樓價在過去半年首次錄得升幅。

至於澳洲整體住宅樓價中位數在10月份按月上升0.3%，按年升5.6%，至79.7萬澳元(約410萬港元)，該統計有紀錄以來的最大升幅，亦是連續第22個月錄得樓價上升。另外，首府城市的樓價中位數為86.8萬澳元(約447萬港元)，按年升 5.9%，按月升0.3%。

雖然墨爾本樓市開始「見曙光」再次出現升幅，但當地樓價仍處於較低水平，其一原因，是供應量多。墨爾本位於人口排行第二的維多利亞州，然而其供應量卻遠遠超過其他地區，據統計局數據，自2010年以來已竣工的供應為82.5萬伙，比人口最多的新南威爾士州多出10萬伙。另外澳洲聯邦銀行指，墨爾本的房屋放盤量與過去5年相比，比平均值高出25%，然而阿德萊德、布里斯班及珀斯的放盤量卻比平均水平低40%至50%。除了過去的高息環境影響外，令投資者撤離市場的原因之一是，維多利亞州在2021年推行《住宅租賃法》，並進行130多項修改，當中包括業主不得無故驅逐租客，以及每12個月不得加租超過一次等，令投資者卻步。

另外，墨爾本住宅房地產市場表現不佳也歸因於經歷了經濟重挫，導致其樓價直線下跌。當中針對企業出糧工資總額超過1,000萬澳元的公司，維多利亞州政府在2021至2022年預算中引入了徵收工資稅附加費，2023年7月更進一步提高工資稅，1,000萬澳元的企業徵收0.5%附加費，超過1億澳元的企業須額外支付0.5%，作為新冠肺炎疫情病毒債務徵稅的一部分，以償還政府在疫情期間的巨額防疫借款。該措施疑導致不少企業倒閉。根據澳洲統計局的數據，維多利亞州在2022至2023的財年淨減少企業數目為7,606間。

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