【樓市快回穩？】樓價3年挫27% 跌幅大過金融海嘯 黃竹坑新盤同一單位3年撻訂3次 嘉湖呎價更跌至6500元 惟專家料樓價快反彈

香港樓市全撤辣、美國減息、中國又推出「組合拳」救市，但香港樓市仍傳出壞消息。地產代理界透露，黃竹坑新盤「揚海」一個464平方呎單位，3年內竟遭連環撻訂3次，料3名買家合共損失近360萬元訂金，反映物業市場信心極度疲弱。數據亦顯示，香港樓價今年續跌幅5%，較2021年高位累挫逾27%，跌幅已超過2008年金融海嘯的23%。但有經濟學者引述4大因素，預測香港樓市有望反彈，加上部分高樓齡的藍籌屋苑呎價最近跌破8千元（嘉湖山莊更出現6,500元呎價的成交），故欲買樓自住的市民，可考慮是否入市。

近日令地產界代理界議論紛紛的「連環3撻訂」單位，屬於嘉里建設（0683.HK）牽頭發展的黃竹坑新盤揚海，該屋苑是港鐵站上蓋港島南岸第2期項目，共有4座，早於2021年9月開始發售。揚海合共提供約600個單位，至今已售出超過9成。惟該新盤單是今年上半年已錄得40多宗撻訂個案，被指是全港「撻訂新盤」第一名，佔了全港一手樓約300宗撻訂個案的一成半。

究其原因是2021年9月時香港樓市仍然火熱，樓價屢創新高，揚海屬罕見南區海景大型港鐵上蓋新盤，開售時遂出現嚴重溢價，埋下了日後大跌的伏線。「連環3撻訂」的單位為揚海1B座22樓F室，兩房間隔，實用面積464方呎，該單位最早在2021年9月以1,628萬元首次賣出，平均呎價達3.51萬元。

但不幸的是，同年第4季香港樓市開始持續3年的大跌，至今年1月，買家疑決定不上會即是「撻大訂」。發展商立即單位減價重售，並於同月15日第二次賣出，成交價為1,318萬元，較2021年首次賣出價（1,628萬元）減價約19%，平均呎價降至2.84萬元。假設該單位初次賣出時大訂為樓價1成，首位買家除損失約162.8萬元訂金外，日後更可能被發展商追差價。

不過以為「執平貨」的同一單位第二位買家，隨即又遇上「噩夢」。因長實（1113）今年3月公布同區港島南岸項目第三期的Blue Coast，首批138伙單位折實平均呎價僅2.2萬元，較揚海折讓近3成，導致揚海所有買家全部「坐艇」，選擇建築期付款的買家更因銀行估價下調致上會面臨困難。

疑因上述因素影響，到本月（10月）9日，上述揚海1B座22樓F室第二位買家又選擇撻訂，記者料他損失約131.8萬元大訂。發展商隨即把單位再減價約2.2%，並於10月13日成功以1,298萬元把該單位售予第三位買家。其實在此前後，中國宣布推出經濟組合拳降準放息救市，香港股市包括地產股亦有起色，開始有更多人看好樓市。

不過未知是第三位買家轉趨悲觀還是上會遇困難，至本月18日，成功紀錄冊顯示該單位「簽訂臨時買賣合約後交易再未有進展」，意味買家未有在一星期的限期內落大訂，令單位出現罕見的「三連撻」。不過由於第三位置家只是撻細訂（約5%樓價），料損失僅約65萬元。而且因為他未簽正式買賣合約，故不用擔心日後被發展商追差價。

「三連撻」事件反映本地物業投資者及小業主仍被悲觀情緒籠罩。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑上月即曾表示，香港樓價已連跌兩年，今年以來再下挫近5%，創2003年SARS後樓市最長跌浪。目前全港138個主要大型屋苑，已有近2成屋苑呎價跌穿1萬元水平。其中新界有四成屋苑呎價不足1萬元。

陳永傑補充，樓價最近一次大跌浪為2008年的金融海嘯，樓價2008年3月至12月的9個月間累跌23%；但現時香港樓價較2021年8月高位已累跌逾27%，故跌幅已超越金融海嘯。

不過，藍籌屋苑的大跌浪，近日據悉已開始吸引到不少投資客去考慮買樓收租。因部分樓齡較高的藍籌屋苑，早前呎價已跌破1萬甚至是8,000元，當中荃灣荃威花園呎價曾低見7, 367元，但仍不及嘉湖山莊的誇張。有地產代理透露，嘉湖山莊近日驚現「2字頭」成交價。嘉湖山莊翠湖居第四座極低層F室，為449方呎的兩房單位，業主原叫價338萬元，最終以292萬元成交，平均呎價僅為6,503元，

經濟學者兼著名投資者林本利早前接受傳媒訪問時亦認為，香港樓價累跌近3成後，有機會已接近見底。故他認為若市民想買樓自住，值得考慮在現價入市，但絕不宜高追。他認為香港樓有望反彈，主要有4大原因：

原因一：美國減息、內地救市
從宏觀角度來看，美國展開減息周期有利香港樓市。而內地推出財經「組合拳」措施救市，料香港股市及樓市均有機會反彈。

原因二：港股大漲後，樓市或滯後回升
樓市一般較股市滯後，早前港股恒指曾狂升逾6,000點，受惠的包括地產股。若根據往績，香港樓市通常較股市滯後6至9個月，故樓價未來日子，反彈的機會頗高。

原因三：減息期下，買樓收租回報率4厘值博
香港近年樓價跌、租金升。香港港元定期息率近日已普遍跌破4厘，同一時間，一些藍籌屋苑如荃灣中心、美孚新邨的租務回報率卻升破4厘。故相信現時不少投資者，會考慮入市買樓收租，有機會帶動樓市向上。

原因四：樓價回落至港人可負擔
現時香港住戶每月入息中位數約3萬元，在樓市下挫逾3成後，現時一個月的家庭收入（3萬元）夠買3平方呎的樓，這相信已經是港人相對能夠負擔的水平。

Text by BusinessFocus Editorial

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