港樓飆升 樓市料將從8年低位反彈 減息兼內地出招引領復蘇之路

港股的飆升歷來是樓市先行指標，香港二手樓價可能很快從八年低位反彈。隨著投資者因房貸利率下降而重拾信心。初期樓價的回升可能會比較波動，因為部分負債累累的地產商可能仍會通過減價來清理庫存。

樓價與股市高度相關

香港樓價有望出現反彈，因為股市最近重拾動力，再度點燃買家的交易熱情。自1994年以來，香港二手樓價格指數與恒生指數的相關系數為0.76；若考慮到六個月的領先期，相關係數高達0.8。香港的二手樓價格指數在 2021年8月創下歷史新高，較恒生指數上一次見頂（2021年2月）遲六個月。

在聯儲局減息50個基點以及中國人行出台空前刺激措施的推動下，香港股市自今年9月中旬以來已大幅反彈。根據中原地產的數據，香港二手樓均價較2021年8月錄得的歷史高位下跌了29%，年初迄今下跌7.7%。

內地推組合拳　遏樓市下行

中國人行的寬鬆政策「組合拳」和中央政治局遏制中國樓市下行的承諾，點燃了市場期待，政府能夠扭轉房地產市場的疲軟態勢，並為主要地產商的銷售提供支撐。不過，人行的刺激措施對大型銀行而言則可能弊多於利。另外，香港特首《施政報告》的支持措施，再加上新一輪減息周期的開啟，這些因素均有望改善房地產市場前景，從而提振地產商的銷售。

主要地產商或可抓住房貸利率下調的機會而提振銷售。9月共計售出總價約84億元的新樓。不過，部分負債累累的房企可能會繼續通過大幅減價的方式來清理積壓的庫存，這將在短期內限制二手樓價格上漲的空間和速度。

事實上，部分地產商可能難以將其未確認銷售額轉化為實際房地產銷售收入。尤其是在周邊項目售價可能較低的情況下，香港疲弱的樓價可能會促使部分買家取消幾年前的預購合約。

彭博行業研究

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