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【Wendy全球樓行】日本拉麵老店成最受歡迎租客 租約可長達20年 回報率佳惟小心徵稅
在日本,遊客除了喜歡刺身﹑壽司﹑涮涮鍋外,還有拉麵。現時日本國內提供拉麵的店舖超過2萬家。拉麵受到訪日遊客的歡迎,同時吸引投資者追捧除一般住宅物業外的酒店、店舖及商廈。事實上,日本老店林立,有日本物業投資者熱衷投資有口碑食店,尤其是拉麵店,更鍾情租金回報穩定,不用額外執修「慳水慳力」。
日本政府的經濟普查顯示,2021年中華料理店的市場規模約為1.37萬億日圓,拉麵店就佔到其中一半左右。日本觀光廳的訪日遊客調查顯示,從日本的餐飲滿意度來看,拉麵打敗壽司排行第2位,排首位為肉及菜。
日本經濟新聞從地區信息檢索網站「i TownPage」中篩選出提供拉麵的店舖,按都道府縣進行了統計。截至6月初,全日本提供拉麵的店舖數量為21,110間。從每1萬人擁有的店舖數量來看,山形縣位居第1,其次是新潟縣及秋田縣。
日本拉麵店林立,但是出名的拉麵店必定大排長龍,有投資日本市場逾10年的資深投資者、港人陳先生表示,由於很喜歡日本,早年以投資出租住宅為主,近年最喜歡投資居酒屋及拉麵店,雖然入場門檻高,但正正是「會穩定生蛋的雞」。他自言會上Tripadvisor、日本版的Tabelog以及Google評論上找受歡迎店舖,甚至在排隊店吃碗拉麵,做足功課,一有放盤就不會錯過。
他又表示,店主普遍不會「走佬」,尤其是有口碑的老店,加上有穩定收入及有業務經營,可以準時交租,居酒屋及拉麵店更每隔3至5年,老闆都會自資裝修店面,不會要求業主出資,而且由於有不少熟客,較少主動搬走。他形容,投資日本店舖是「慳水慳力」。
另外,他亦指可以投資民生社區的超市類型店舖,租金回報逾4厘,一般長達20年以上的租約,由於租約期長,租金收入十分穩定,更容易獲得再融資貸款。
不過,陳先生亦表示,雖然投資日本樓租金回報理想,但也要留意稅收會「蠶食」部分收入,尤其是年租金收入衝破1,800萬日圓(約89萬港元)的物業,即每月租金收入逾7.4萬港元,稅階將直接「晉升」至40%,所以要做好稅務規劃。
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