【龔成專欄】3口家月入8萬5 幾乎月月清 賣自住樓料輸百萬 蝕讓轉供為租乃上策？

香港樓價跌不停，連年入百萬元的中產一族也膽戰心驚，猶豫應否蝕讓單位免變負資產。有三口之家月入逾8.5萬元，但疑因花費大大，僅能月儲數千元；與此同時，7年前買的入將軍澳自住樓卻已跌至蝕本，若現時賣樓，連印花稅及雜費總虧蝕恐逾100萬元。不過事主夫婦仍想賣樓即轉供為租，理由是覺得租金比供樓比便宜，故認為先行賣樓應該有著數，也可避過樓價之後崩潰的風險。

不過投資書籍作者兼股評人龔成認為，大方向是不建議事主夫婦蝕讓自住樓。因他相信未來香港樓價再大跌的機會不高，但租金卻可能持續上升。現時賣自住樓改為租樓，企圖他日「撈底」買平樓，其實風險既高，也不容易成功實行。他認為事主夫婦若擔心將來，例不如積極做好現有的工作博取事業上的突破如升職加薪，以及增加家庭財政儲備，即是更好地控制家庭開支增加儲蓄，這相信是更佳的策略。

【Q37201：賣樓恐蝕百萬 三口中產之家應否堅持沽樓轉供為租？】

龔成老師：

你好龔sir！ 我地有應否賣自住樓既迷思希望阿sir可幫手分析下。

背景：
本人37歲，配偶34歲正職月入85k，被動收入2-6k不等（組成為外國物業租金及內地生意投資回報） 每月可儲蓄只有5至10k，有一小孩，不考慮移民。職業上暫時未來3至5年安全，短線裁員風險低。未來1，2年甚至有晉升為管理層的機會。

現況：
現自住居所位於將軍澳，成本570萬以8成按揭於2017購入，但巿場最近成交價跌10%至520萬。若以此價售出，賬面虧蝕55萬，實際虧蝕為差價55萬+裝修30萬+印花稅18萬+佣金雜費7萬= 105萬。

計及上一層物業買賣賺90萬，於2014至2024，10年間於居住上總體虧蝕15萬! 我明白這比純支出180萬租金遠遠化算（假設15k月租*10年）。但也有以下打量，考慮現價沽出。

計劃安排：想轉為租樓增加現金流

1. 轉租同類單位，增加現金流5k (月供20k vs 租樓僅15k)
2. 取回現金約130萬，以4%定存／其他較低風險工具計，每月增現金流4k，前後增加共9k現金流。
3. 計劃3年後樓巿若進一步下調，以同價購入更大單位。3年間的額外正現金流30萬（9k*3年）作為部分裝修開支。

好處：
有機會捕捉到更低樓價，目標以同價購入三房單位，提高保持物業的safty margin。規避不幸失業後，被銀主賤賣單位的風險（只有4個月應急資金）。

壞處：
居住質素降低，小孩社區活動空間減少
退休時沒有自己資產
若樓巿不跌或反升，再次購入物業將有更大壓力。
高息週期維持，租金加幅失去預算

大後備方案:
本人為獨生子女，最壞情況可以8k永久租用父母名下出租單位。

請教龔成sir我們這個「賣樓及改為租樓」思考方向是否正確？

相反，現時最大風險暫時是失業，還是我們應降低每月開支去增強保留物業的能力，以作家居+長線投資用途？

讀者敬上

Photo from BusinessFocus

龔成老師分析：

自住樓不建議賣出，這是大方向。

因為你的假設都是根據樓市將來會進一步下調，而租金不會上升所做的方案。但現時樓市雖然有較爲明顯的調整，大升的時期已經過去，但由於需求仍然存在，物業始終是資產，我預期將來的樓市會平穩增值（即係唔會大升，但同時應該都唔會大跌）。

你賣出自住樓，將來樓價如果上升，你需要用較貴的價錢買入同等的物業。同時，如果在你租屋期間，租金上升的話，你的支出將會增加，無助於累積資產，尤其是你不打算移民，在港更加需要一個自住物業。

另外，你有一個概念係錯了。雖然租金表面上平過供樓，但你供樓有部份是投入物業當中，即係投資左係資產度，所以你咁諗，會高估左供樓實際成本。

如果你長線真係有換較大物業架必要，你可以由現時的財務情況去規劃未來換樓的部署。

首先你應該增加應急錢，一般應急錢應該保留6個月到一年的支出。

你最大的擔心是工作不穩定，但在未來的3至5年，這方面的風險都不高，反而有機會晉升至管理層，證明工作還是有發展的。

如果擔心將來工作的問題，你可以考慮好好規劃這3-5年的時間，增加自己的財政儲備，同時尋找更多在事業上的突破。

可以嘗試利用自己專長和專業發展其他的副業，同時學習投資，將來萬一失業，都不會突然無收入。

只要你能夠準時清還按揭供款，銀行一般不會CALL LOAN。而且，記住自住樓唔好用投資角度去諗，而係集中翻係是否適合你長線生活，同埋供唔供得起而2部份。

未來時間，如果想財富增值，可以用優質股、你架生意或者其他投資去做，而唔係用自住物業去冒險。

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龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者

‧ 理財真人Show 節目擔任致富教練

‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問

‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年

‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富

‧ 現為全職投資者，擁過千萬財富

‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾20,000條

‧ 專欄作家

‧ 擁財務學學士學位

‧ 股票課程導師，香港及澳門學生人數逾4,000人

‧ 過往10年投資成績，過半能獲利超過1倍以上

Facebook 專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人

（https://www.facebook.com/80shing）

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Text by BusinessFocus Editorial

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