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【龔成專欄】3口家月入8萬5 幾乎月月清 賣自住樓料輸百萬 蝕讓轉供為租乃上策?
香港樓價跌不停,連年入百萬元的中產一族也膽戰心驚,猶豫應否蝕讓單位免變負資產。有三口之家月入逾8.5萬元,但疑因花費大大,僅能月儲數千元;與此同時,7年前買的入將軍澳自住樓卻已跌至蝕本,若現時賣樓,連印花稅及雜費總虧蝕恐逾100萬元。不過事主夫婦仍想賣樓即轉供為租,理由是覺得租金比供樓比便宜,故認為先行賣樓應該有著數,也可避過樓價之後崩潰的風險。
不過投資書籍作者兼股評人龔成認為,大方向是不建議事主夫婦蝕讓自住樓。因他相信未來香港樓價再大跌的機會不高,但租金卻可能持續上升。現時賣自住樓改為租樓,企圖他日「撈底」買平樓,其實風險既高,也不容易成功實行。他認為事主夫婦若擔心將來,例不如積極做好現有的工作博取事業上的突破如升職加薪,以及增加家庭財政儲備,即是更好地控制家庭開支增加儲蓄,這相信是更佳的策略。
【Q37201:賣樓恐蝕百萬 三口中產之家應否堅持沽樓轉供為租?】
龔成老師:
你好龔sir! 我地有應否賣自住樓既迷思希望阿sir可幫手分析下。
背景:
本人37歲,配偶34歲正職月入85k,被動收入2-6k不等(組成為外國物業租金及內地生意投資回報) 每月可儲蓄只有5至10k,有一小孩,不考慮移民。職業上暫時未來3至5年安全,短線裁員風險低。未來1,2年甚至有晉升為管理層的機會。
現況:
現自住居所位於將軍澳,成本570萬以8成按揭於2017購入,但巿場最近成交價跌10%至520萬。若以此價售出,賬面虧蝕55萬,實際虧蝕為差價55萬+裝修30萬+印花稅18萬+佣金雜費7萬= 105萬。
計及上一層物業買賣賺90萬,於2014至2024,10年間於居住上總體虧蝕15萬! 我明白這比純支出180萬租金遠遠化算(假設15k月租*10年)。但也有以下打量,考慮現價沽出。
計劃安排:想轉為租樓增加現金流
1. 轉租同類單位,增加現金流5k (月供20k vs 租樓僅15k)
2. 取回現金約130萬,以4%定存/其他較低風險工具計,每月增現金流4k,前後增加共9k現金流。
3. 計劃3年後樓巿若進一步下調,以同價購入更大單位。3年間的額外正現金流30萬(9k*3年)作為部分裝修開支。
好處:
有機會捕捉到更低樓價,目標以同價購入三房單位,提高保持物業的safty margin。規避不幸失業後,被銀主賤賣單位的風險(只有4個月應急資金)。
壞處:
居住質素降低,小孩社區活動空間減少
退休時沒有自己資產
若樓巿不跌或反升,再次購入物業將有更大壓力。
高息週期維持,租金加幅失去預算
大後備方案:
本人為獨生子女,最壞情況可以8k永久租用父母名下出租單位。
請教龔成sir我們這個「賣樓及改為租樓」思考方向是否正確?
相反,現時最大風險暫時是失業,還是我們應降低每月開支去增強保留物業的能力,以作家居+長線投資用途?
讀者敬上
Photo from BusinessFocus
龔成老師分析:
自住樓不建議賣出,這是大方向。
因為你的假設都是根據樓市將來會進一步下調,而租金不會上升所做的方案。但現時樓市雖然有較爲明顯的調整,大升的時期已經過去,但由於需求仍然存在,物業始終是資產,我預期將來的樓市會平穩增值(即係唔會大升,但同時應該都唔會大跌)。
你賣出自住樓,將來樓價如果上升,你需要用較貴的價錢買入同等的物業。同時,如果在你租屋期間,租金上升的話,你的支出將會增加,無助於累積資產,尤其是你不打算移民,在港更加需要一個自住物業。
另外,你有一個概念係錯了。雖然租金表面上平過供樓,但你供樓有部份是投入物業當中,即係投資左係資產度,所以你咁諗,會高估左供樓實際成本。
如果你長線真係有換較大物業架必要,你可以由現時的財務情況去規劃未來換樓的部署。
首先你應該增加應急錢,一般應急錢應該保留6個月到一年的支出。
你最大的擔心是工作不穩定,但在未來的3至5年,這方面的風險都不高,反而有機會晉升至管理層,證明工作還是有發展的。
如果擔心將來工作的問題,你可以考慮好好規劃這3-5年的時間,增加自己的財政儲備,同時尋找更多在事業上的突破。
可以嘗試利用自己專長和專業發展其他的副業,同時學習投資,將來萬一失業,都不會突然無收入。
只要你能夠準時清還按揭供款,銀行一般不會CALL LOAN。而且,記住自住樓唔好用投資角度去諗,而係集中翻係是否適合你長線生活,同埋供唔供得起而2部份。
未來時間,如果想財富增值,可以用優質股、你架生意或者其他投資去做,而唔係用自住物業去冒險。
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龔成老師簡介
‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者
‧ 理財真人Show 節目擔任致富教練
‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問
‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年
‧ 曾在萬多元月薪狀態下,憑股票累積數百萬財富
‧ 現為全職投資者,擁過千萬財富
‧ 於網上分享投資心得,瀏覽量過百萬,為人氣博客,解答網友理財問題逾20,000條
‧ 專欄作家
‧ 擁財務學學士學位
‧ 股票課程導師,香港及澳門學生人數逾4,000人
‧ 過往10年投資成績,過半能獲利超過1倍以上
Facebook 專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人
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Text by BusinessFocus Editorial
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