【按揭秘笈】大銀行收緊按揭買樓易中伏連登仔花3個月申請按揭竟然差點上不到會遭殺訂教你5絕招申請按揭免遭滑鐵盧

By thomas.chan on 19 Jun 2024

Digital Editor

美國遲遲未減息，按揭生意近乎無利可圖，令本港大銀行陸續收緊審批要求。除了按揭封頂息率上揚、按揭申請回贈減至近乎零之外，不少網民（連登仔）更訴苦，指近月買樓後方發現要上會極為困難，擔心因未能及時獲批按揭致被迫撻訂收場。有信貸評級達B級的事主早前即發帖，指今年2月買樓後，即使已預留3個月時間申請按揭及接觸至少3間銀行，仍差一點就申請按揭失敗。他要等到樓宇交吉前的6個工作天，才最終獲批按揭，過程極為驚險。

此帖文一石捲起千尺浪，不少網民都指感受身受，齊齊訴說近月申請按揭時如何遇到前所未見的困難，致身心受煎熬。綜合網民的經歷，記者發現新置業者最常遇到的困難，包括銀行審批按揭時間太長、銀行出爾反爾臨時取消Offer、樓花股價不足等。問題是住宅買家若申請不到按揭，意味無法依時交付尾數給賣方，此時買方除了會遭賣方殺訂，日後更有機會遭賣方追討差價。故撻大訂後果嚴重，買家身家有機會「一鋪清袋」。

為免新置業的讀者墮入按揭陷阱，BusinessFocus綜合專家意見後，簡化成合共有5招的「申請按揭秘笈」，有望增加買家成功申請按揭的機會率。按揭秘笈詳情如下，歡迎讀者參考：

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【第1招：至少向3間或以上銀行申請按揭，有Offer應盡快簽約落實】

綜合苦主的經歷，不少物業買家出事是因買樓後「太過淡定」，只向不多於2間銀行申請按揭，未料其中一間銀行職員「懶散」或「唔想做生意」拖慢按揭處理，另一間銀行的職員卻在快批出按揭的最後關頭才臨時反口，指因為Quota（配額）已滿等原因，不能提供按揭。這導致買家損失了寶貴的時間，就算想臨時向其他銀行申請按揭，時間也極為緊急，導致可能出現因無法完成交易致被殺訂。

故若要避免墮入樓按陷阱，讀者買樓後最好至少向3間銀行提出按揭申請，其中至少要包括一間處理按揭效率較高的大型銀行（有連登仔指滙豐按揭部效高），配合2間中小型銀行。

其實不少收入不太高的買樓人士早已知道，大銀行批出按揭機會率較高，但因為不甘心大銀行近月把樓按回贈減至近乎零（不多於樓價0.4%），故才不想光顧大銀行。這些買家遂寧願花時間去向中小型銀行申請，期望獲得達到樓價1至2%的按揭回贈。

想賺回贈的想法本來不能說是錯，但買樓人士必須先評估自己收入是否「夠高、夠穩定」，足以吸引中小型銀行為自己批出高回贈按揭貸款。若讀者的財力根本不足以列入「優質客」，便應接受現實，即是同時向大型及中小型銀行申請按揭，以避免最終沒有銀行願意批出按揭的慘況。

此外，若樓宇交吉日子快到，即使讀者（買家）覺得所獲得的大銀行按揭協議條款不佳及不夠吸引，也應該考慮「屈就」先行簽約以策安全，不要呆等可能永遠不會批出的小型銀行優惠按揭。因讀者可考慮等2年罰息期滿後，才再謀轉按賺取回贈。

【第2招：爭取3個月成交期買樓前還清卡數確保至少有B級信貸評級】

若讀者有意買樓但財力不充裕，那麼想避免申請樓按遭遇滑鐵慮，第2招是買樓宜事先作出額外的準備工夫。例如在簽署臨時買賣合約前，可透過代理向業主要求約3個月的較長成交期，確保自己有充足時間申請按揭。

此外，簽約買樓之前，讀者應先還清所有卡數或其他貸款，令自己處於「零欠債」狀態。然後讀者可在網上查閱自己的信貸評級，確保自己持有A級或至少B級的優良信貸評級，這樣可確保日後申請按揭時會較容易獲得批准。

另外必須留意的是，銀行很多時都較注重按揭申請人的底薪高低，而不是花紅金額，理由是花紅隨時可以停發，不能反映按揭申請者的真實財力及財務穩健性。故買樓前，讀者宜計清楚在不獲花紅的情況，每月可獲的基本月薪為何，以此為基礎去計算自己可負擔的樓價水平。

【第3招：準備好寬鬆的首期，避免買樓花及建築期付款免估價不足】

第3招關鍵是「現金為王」，意思是買樓前讀者必須先好預備「寬鬆的首期」即是較多的現金積蓄。理由香港或任何地方都隨時可能發生金融風暴，銀行有機會突然降低對讀者剛購入物業的估價，令讀者獲得的按揭金額不足，被迫要額外「抬錢」支付樓價差額才能上會，此時現金積蓄便極為重要。

此外，若想把成功申請按揭的機率增至最高，讀者應該盡量買二手樓，而不是買一手樓花，尤其要應該避免採用「建築期付款」的樓花付款方法。因為銀行對未入伙新樓的估價往往較保守，並有較大的機率會突然大幅調低估價，這可能令讀者在樓花入伙前的一刻，才驚覺無法取得足夠的按揭上會。

相比之下，早已落成及入伙的二手樓，物業估價較為透明。因讀者在買樓前已可以在網上自行為物業估價，故較少會遇到因股價不足致無法上會的危機。

【第4招：找樓按中介幫手，盡量避免高成數按揭】

若讀者買樓後不知哪些銀行按揭條款最好以及審批最「鬆手」，其中一個解決方法是找樓按中介幫手。因為樓按中介認識大量的銀行按揭部職員，較易找出合適的按揭計劃推介給事主，而且香港的樓按中介不但不會向物業買家收服務費，更往往會反過來向買家提供額外樓按回贈。故光顧有信譽的樓按中介，有利無害（連登討論區近日讚揚「星之谷」樓按中介）。

此外，若想按揭申請盡快獲批，避免節外生枝，最好的方法便是不要申請高成數按揭（8成或9成），即是最多只借樓價7成。因為若不申請高成數按揭，便毋須申請按揭保險，從而避開較繁複的審批程序，令按揭申請可較快獲批。

【第5招：最後關頭可找財務公司先上會再謀轉按或尋求押後交易】

但假若財力有限的讀者（物業買家）到了接近物業交吉日，才突然獲銀行告知按揭申請不獲批准，那麼有沒有其他方法，可避免撻訂的惡運？其實應急方法至少兩個，但不一定成功，而且也要付出代價。

第一個方法是找財務公司幫忙，要求對方緊急批出樓宇按揭，不過這種樓按的按揭息率通常極高，或可高達10厘，故買家要負出沉重的利息成本。所以，買家一般會在罰息期過後（一至兩年後），尋求盡快把物業轉按到傳統銀行，以減低利息支出。可是若樓價未來兩年持續下跌，轉按不成，業主屆時便會進退進兩難，因為要繼續捱極高的按揭息率。

另一個方法是找律師幫忙，以自己遇上不可見的困難（按揭申請未獲批出）為由，向賣方尋求把物業成交日（交吉日）押後。不過賣方一般未必會輕易答應，理由是買方若未能在吉交日前付清欠款即屬違約，賣方有權殺訂。故此把物業成交日押後的條件，很可能是買方需要付出額外的金錢，以補償給賣方。

總括而言，「買樓不是買菜」，若想避免遇到買樓後無法獲得按揭上會的不幸事件，買樓前必須確保自己財力充足、工作穩定；買樓時切勿以使用過高價錢，要確保自己月薪能夠足夠供樓；至於買樓後則要多找幾間銀行申請按揭，以防發生意外致上不到會。最後，若買樓後按揭遇困難，可以尋找按揭中介幫忙，而一旦收到銀行提供條款合理的按揭計劃，便不宜拖延太久，最好盡快簽約落實，免夜長夢多。