港樓疲軟 縱撤辣樓市投資需求料難大反彈 過去年半新盤1萬單位仍未能售出

隨著按揭貸款利率或進一步攀升，香港政府在2023年施政報告中宣布的最新寬鬆措施或仍難以吸引更多本地投資者置業。大型地產商或將轉向吸引內地被壓抑的置業需求，以降低庫存。

投資需求料難顯著反彈

政府本次已為持有至少一套物業的香港本地買家，將印花稅由15%減至7.5%，但在按揭利率繼續上升的情況下，此舉或仍不足以支撐樓價在今年第四季度和2024年反彈。新稅率仍比首次置業人士的稅率至少高出3.25%。稅率下調可能依然無法吸引主要投資者置業。香港各大銀行最近已將按揭利率上調50個基點至4.125%，如果新增按揭利率繼續上升，這些投資者可能會保持謹慎，以規避樓價下跌風險。按揭利率或將長期保持在遠高於租金收益率的水平。根據差餉物業估價署的數據，租金收益率仍低於3%。除非政府取消對已持有至少一套物業的本地買家徵收的雙倍印花稅，否則本地買家的投資需求或會持續疲軟。9月需繳納雙倍印花稅的交易量跌至新低，僅有86宗。

內地買家需求或得以釋放

儘管香港居民二次置業的印花稅從15%下調至7.5%，但香港各大地產商可能需要進一步降價來出售新樓盤。為提振投資需求，尤其是部分現金充裕、無需按揭貸款的買家需求，香港可能需要進一步下調印花稅。香港地產商可能會吸引部分現金充裕的內地居民購買豪華住宅，因為此類買家的印花稅已從30%降至15%。目前合資格外來人才先暫免支付額外印花稅，若相關人士其後未能成為香港永久性居民才繳付相關稅項，或能支撐新盤銷售。由2022年10月開始，香港對合資格外來買家（包括通過指定人才引進計劃來港的置業者）實行印花稅退稅。首次置業人士成為香港永久性居民後可獲退還大部分稅費。此措施的影響相對有限，因為今年前九個月，需繳納買家印花稅的交易比例從2022年的1.3%僅升至1.6%。

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由於新樓盤供應充足，香港樓價未必能反彈。去年第四季度及2024年上半年，預計將有77個新樓盤（約3.3萬套物業）推出。過去18個月，53個新樓盤仍有1萬套物業未售出。

去年第4季至今年6月底，預有77個新樓盤約3.3個單位退出。過去18個月，53個新樓盤仍有1萬套物業未售出。

彭博行業研究

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