【龔成專欄】情侶後悔摸頂入市 買520萬納米樓後價格大跌 應否撻訂30萬另購新居 要考慮多個因素

香港樓市跌不停，令無數小業主進退兩難。有女讀者與男友早前付出了30萬元積蓄作訂金，以520萬元「摸頂價」買入市區納米樓後，樓價之後卻不斷下跌，這對情侶遂猶豫應否撻訂另購面積更大的市區傳統舊樓單位。投資書籍作者兼股評人龔成認為，納米樓因不適合家庭居住，及升值能力及投資價值均較低。故此女讀者若將來打算要「細屋換大屋」，一開始買傳統小單位會比買納米樓好。但事主必須緊記，撻訂換樓除損失訂金，尚可能帶來額外的維修費、裝修費及傢俬費等問題，故作出決定前必須考慮及計算清楚。

【Q34705：520萬買納米樓後不斷跌，應否撻訂？】

龔成老師：

您好，我最近有個煩惱。我一直有看你的專欄，所以想問問你意見。
我月入$37000 男朋友$20000。早前我們買了大角咀（洋松街）一手納米樓larchwood，樓價大約520萬。
本身我來想自住，（但樓價不斷下跌），我現時諗緊若撻訂買二手樓會否再好一點，但會蝕大約30萬元首期。

十分感謝你！

讀者敬上

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龔成老師分析：

其實，呢個問題應該在你買入一手樓前已經要考慮，這樣便可以避免撻訂的風險。

你買樓的目的是自住，所以要符合兩個條件：「供得起」+「物業滿足未來10至20年的需要」。納米樓（這個物業主要都係270平方呎以下單位）的投資價值會較低，因為連一個基本家庭所需的面積都提供唔到，這並不是市場的最核心需求。從投資角度諗，其實納米樓價值只屬一般。

但如果以自住的角度而言，假設你現時預算不夠，將來不打算生小朋友，對居住環境要求不高的話。那麼其實納米樓，你都可以考慮是否接受用於自住。

但如果將來要換樓，這類單位的需求不大，所以納米樓樓價有機會跑輸大市，或會導致換樓出現困難。

至於買二手樓，以現時的市況，買二手樓的確能用相同的價錢買到較大的單位。但同一時間，你可能要考慮潛在維修費，裝修費，傢私費，等一連串的費用，還有按揭的問題（樓齡大難做按揭，將來放售都難賣到好價錢）。所以，是否值得撻訂另買二手樓，好睇乎你買入甚麼地區的甚麼單位。如果你撻訂再買，買入的地區卻沒有升值潛力，你會變相承受雙重損失。

當然，30至40年樓齡的物業，如果本身係有質素（如位置、附近發展、配套等），而又保養得好，都依然有平穩升值能力。如果是大型藍籌屋苑，升值能力就會更佳。

總括而言，新樓納米樓同舊樓都各有其好處，好睇你買入的地區以及本身置業的目的。

若你現時以自住為目標，你就應從長線生活角度去考慮，如果邊個較適合又供到，就買邊個。另外，如果未來有換大屋架可能，就要加入投資價值角度去考慮，盡量間細屋價值至少跟大市同步。我建議你決定是否撻訂時必須先考慮清楚，再按自己的需要作最終決定。

當然，由於你唔要新樓，會輸訂金。所以，如果兩者因素接近，應偏向繼續完成一手樓的交易。暫時睇，我會偏向一手樓多少少。

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龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者

‧ 理財真人Show 節目擔任致富教練

‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問

‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年

‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富

‧ 現為全職投資者，擁過千萬財富

‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾20,000條

‧ 專欄作家

‧ 擁財務學學士學位

‧ 股票課程導師，香港及澳門學生人數逾4,000人

‧ 過往10年投資成績，過半能獲利超過1倍以上

Facebook 專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人

（https://www.facebook.com/80shing）

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Text by BusinessFocus Editorial

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