【杜拜買樓熱潮】每月4000億資金流出中國 中國及環球富豪湧杜拜買樓 租金年升2成 租務回報達10厘

杜拜買樓收租成風！中國監管風暴未平息，股、樓跌不停，傳每月有多達500億美元（約3900億港元）資金流出中國，因不少中國富豪以至民企均寧選投資海外，其中一個投資熱點便是政治及經濟俱超穩定的中東杜拜。鑑於全球資金湧入，加上大量專才到阿聯酋國家包括杜拜工作後急需覓地方居住，促使杜拜租金去年狂漲近3成，今年亦有可能再升2成。有分析指若以合理價買入杜拜小公寓出租，租務回報率有機會高達10厘。高租金撐起樓價，遂令杜拜成為加息潮中全球少數樓價不跌反升的地區。

美國狂加息後遲遲未肯減息，令到中、港，美樓價過去兩年俱下滑，全球大量資金湧往中東阿聯酋，其中又以英語盛行的杜拜最受歡迎。外界憧憬杜拜正逐步發展成繼紐約、倫敦、新加坡及香港之外的第五大國際金融中心，富豪於是蜂湧買入杜拜物業，而中國富豪對杜拜的興趣格外濃厚。

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萊坊數據顯示，去年首3季有愈來愈多中國人對杜拜物業市場感到興趣，透過萊坊在杜拜置業的客戶之中，最多是英國人，佔16%；緊隨其後是佔14%的中國人。另有報道指，內地監管風暴加上內地樓價跌不停，令內地富人感憂慮及失去耐性，遂用盡方法繞過資金外流的限制，盡力投資穩健的海外市場如中東阿聯酋。《紐約時報》去年11月即報道，估計現時每個月有多達500億美元的資金流出中國，主要來自富有家族和民營企業，這與中國疫情後經濟及房地產市場復蘇乏力有關。

有分析則認為，杜拜在中東國家中也特別受注目，是因為該國近年成功擺脫對石油業的依賴，銳意發展交通物流、旅遊、金融及高科技產業等，漸成為中東的金融中心，於是吸引了大量富人前來投資甚至成立「第二個家」。

由於住宅供應緊絀，供不應求，萊坊預料杜拜的富人區如Palm Jumeirah（朱美拉棕櫚島）、Emirates Hills及Jumeirah Bay今年樓價會上升5%，其他地區升幅則約3.5%。

相比於樓價，杜拜的租金升幅更為驚人，而一些受歡迎的小單位的租金回報率據報高達6至10厘，令「買杜拜樓收租」成為不少環球投資者的熱門選項。事實上，杜拜2023年全年的房地產租金升幅或逼近3成，今年有預測指杜拜租金或會再升約2成。

杜拜房地產公司Colife的專家即預測，杜拜今年的住宅短期租金（最長6個月）將按年上漲20%；長期租金（6個月以上）則料約上升15%。理由是外來專才喜歡租用的杜拜小公寓供不應求，令小公寓價格一年間上升了約15%，升幅遠超過大單位及豪宅，遂同步觸發了小公寓租金的大漲。

事實上，2022年杜拜有超過3萬宗物業交易；預計2023年將大增至5萬宗。其中部分原因，正是因為有大量國際投資者買入公寓然後出租，以望產生穩定的被動收入。

暫時沒有迹象顯示杜拜租金的上漲短期內會逆轉，理由是海外專才及專家仍持續湧入杜拜這「免薪俸稅天堂」，因他們被高薪及溫暖的氣候所吸引。截至2023年7月， 杜拜人口已超過360萬，逾8成半人為外來工作人口，杜拜更預期到了2040年，其總人口將增至580萬人。故Colife分析人口的增長會導致當地住宅需求增加，進一步推高租金價格。

Text by BusinessFocus Editorial

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